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한때 개발 호재를 빌미로 기승을 부렸던 기획부동산 사기! 최근 들어 토지 사기판매를 비롯한 다양한 수법으로 다시 활개를 치고 있어 주의가 필요하다. 기획부동산이란 특정지역의 토지를 여러 명의 투자자에게 지분투자 또는 공동투자 방식으로 참여토록 하는 판매 형태를 말한다. 가끔 무작위로 전화를 걸어 호객행위를 하는 경우도 있다. 물론 실제로 개발 호재가 빠르게 가시화할 경우 돈을 벌 수도 있겠지만, 일부 기획부동산의 경우는 지자체의 계획만 있고 사실상 실현 가능성이 거의 없는 땅을 허위과장 선전하는 경우도 종종 있다. 심지어는 기획부동산업자들 중에는 자신들이 소유한 토지는 용도가 자연녹지지역이거나, 1종 일반주거지역이어서 아예 아파트 건축이 불가능한 곳임에도 마치 대형 아파트 단지가 들어올 것처럼 허위 과장광고
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강민구 변호사
2018.04.16 10:49
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보유하고 있는 부동산의 자산 규모가 크거나 다주택자일 경우, 세금 폭탄의 공포에서 자유롭지 못하다. 1주택자라도 9억 원이 넘는 고가주택의 경우도 마찬가지다. 그럼 만약 상가부지나 대지를 가지고 있는 사람의 경우 그 땅을 바로 파는 것이 유리할까, 아니면 건물을 지어서 팔거나 임대사업을 영위하는 것이 유리할까? 먼저 세금에 대한 정확한 분석이 필요하다. 토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%인데 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세가 면적에 따라 최소 2.96%에서 최대 3.16%까지 추가로 부과된다. 하지만 상가건물이나 주택을 짓게 되면 부동산의 가치가 건축비용보다 더 높게 올라가는 경향이 많다. 그리고 건축비용은 나중에 취득원가로 계산되므로 양도소득세에서 공제받을 수도 있다. 따라서 건축에 들어가는
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강민구 변호사
2018.04.16 10:47
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통상적으로 1세대 1주택의 경우는 2년 거주와 보유를 할 경우 양도소득세가 면제된다. 하지만 매도 당시 9억원이 넘는 고가의 주택은 1세대 1주택이라고 해도 9억원이 넘는 부분에 관하여 양도소득세를 납부해야 한다. 그럼 이 경우 구체적으로 양도소득세는 어떻게 계산되는가? 예컨대 A씨가 2008. 1.1. 서울 강남구 압구정동에 있는 H아파트를 8억 원 매수하여 10년 뒤인 2018. 1.1. 11억원에 매도하였다고 가정해보자. 그럼 양도차익이 3억 원이 되는데 정작 과세대상 양도차익은 3억 원 전부가 아니라 54,545,454원이 된다. 그 계산방식은 과세대상 양도차익 = 양도차익 × [ (양도가액 - 9억원) /양도가액 ] 위 사례를 여기에 적용하면 과세대상 양도차익은 54,545,454원
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강민구 변호사
2018.04.09 15:10
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같은 아파트 단지라도 방향, 층, 평형에 따라 집값이 천차만별인데, 특히 요즘은 고층이 조망권이 좋다는 이유로 더 비싸게 거래되곤 한다. 조망권이란 건물과 같은 특정한 위치에서 밖의 경관을 볼 수 있는 권리를 말하는데 보통 수평 및 수직 시야의 범위 내에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 의해 평가된다. 조망권은 보통 일조권과 함께 법적 분쟁이 되곤 하는데 일조권은 판례에 의해 광범위하게 보호되나 조망권은 꼭 그렇지 않다. 먼저 일조권 침해에 관하여 살펴보면, 건축법규를 다 지켜 건축하였다고 해도 이웃 주민의 일조권을 지나치게 침해할 경우 손해배상을 해줘야 하며, 심한 경우에는 공사중지 가처분까지 받아들여지곤 한다. 이에 반해 조망권의 경우는 일조권처럼 보호받지 못하는 경향이 강하다. 조망권 침
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강민구 변호사
2018.04.09 15:08
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최근에 더블어민주당의 유력한 차기 대선주자였던 안희정 전 충남지사의 성폭력 문제가 불거졌다. 소위 ‘미투(#Me Too)’ 운동의 일환으로 전직 수행비서였던 김지은 씨가 TV에 나와 안 전 지사와의 관계를 폭로하는 바람에 안 전 지사는 현재 업무상위력에 의한 간음죄(구체적 죄명은 ‘피감독자 간음죄’)로 조사를 받고 있는 형국이다. 그럼 여기서 말하는 피감독자 간음죄는 어떤 죄이며 어느 경우에 성립하는지 알아보자. 피감독자 간음죄라 함은, 업무, 고용 기타 관계로 인하여 자기의 보호 또는 감독을 받는 사람에 대하여 위계 또는 위력으로써 간음한 경우에 성립되는 범죄로서 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천 500만 원 이하의 벌금에 처해진다(형법 303조 1항). 그리고 추행한 자는 2년 이하의 징역 또는
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강민구 변호사
2018.04.02 13:58
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기일 입찰에서 입찰자의 대리인이 제출한 위임장에 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하거나 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우가 종종 있다. 이 경우는 원칙적으로 개찰 대상에서 제외된다. 하지만 이 경우 집행관은 입찰자에게 일단 대리권을 증명할 수 있는 기회를 주어야 하고 만약 그럼에도 불구하고 입찰자가 이를 증명하지 못할 경우에만 개찰하지 않고 차순위 입찰자를 최고가 매수인으로 결정하여야 한다. 대리권 증명에 관하여 기회를 줘야 대법원은 “기일입찰에서 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하므로(민사집행규칙 제62조 제4항), 임의대리의 경우 대리인은 진정성립이 증명되는 위임장을 제출하는 방법으로 대리권을 증명할 수 있는 것인바, 대리인이 집행관에게 제출한 위임장이
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강민구 변호사
2018.03.26 15:47
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A씨는 지방에 토지를 3천 평 소유하고 있었는데 고속도로가 나면서 그 땅의 대부분이 수용되었다. A씨는 자투리 땅이 조금 있지만 아무짝에 쓸모없는 땅이 되어 버려 한국도로공사를 상대로 손실보상 청구를 하고 싶은데 승소할 수 있을까? 가. 대법원 판결 요지 고속도로 부지로 수용되고 남은 땅이 고속도로접도구역으로 지정돼 땅값이 떨어졌다면 누구를 상대로 손실을 보상받아야 할까, 그리고 적용 법규는 무엇일까? 실제로 흔히 발생되는 사례인데 피고적격의 문제와 법규 선택이 소송의 승패를 가르는 핵심적인 요소다. 멀쩡한 땅의 한 가운데 고속도로가 뚫려 수용될 경우 나머지 땅은 아무런 쓸모가 없게 될 수 있다. 고속도로 옆의 땅을 사용하기가 거의 힘들고 특히 땅의 모양이 이상하게 남아 자투리땅이 될 경우 땅의
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강민구 변호사
2018.03.19 14:22
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제자에게 성희롱한 동료교수 실명을 공개석상에서 밝힐 경우 명예훼손죄가 성립될까? 명예훼손죄란 공연히 구체적인 사실이나 허위사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손하는 범죄 유형이다. 명예훼손죄는 이와 같이 사실을 적시하더라도 성립되는 범죄이므로 명예훼손죄의 성부에는 주로 공연성과 위법성조각사유가 쟁점이 된다. 먼저 공연성이라 함은 ‘불특정 또는 다수인이 인식할 수 있는 상태’를 의미한다. 그런데 최근 명예훼손죄와 관련된 동향을 살펴보면 인터넷상의 대화로 인한 명예훼손죄 소송이 급격히 늘어났음을 알 수 있다. 명예훼손죄의 구성 요건인 ‘공연성’은 불특정 또는 다수인에게 인식될 수 있는 상태를 의미하며 비록 한 사람에게만 사실을 유포하였더라도 이러한 내용이 다수인에게 전파될 가능성이 있다면 공연성이 인정된다는
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강민구 변호사
2018.03.12 14:02
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A씨는 최근에 부동산중개업자 B씨를 통해 다세대주택 중 한 세대를 분양받았다. 그런데 B씨는 A씨가 구매한 호실은 근린생활시설로 건축허가가 난 것이라 다른 호실에 비해 싸다고 하였다. A씨는 찜찜해서 나중에 문제되는 것 아니냐고 묻자, 중개업자 B씨는 취득세가 좀 비싼데 그것도 건축주가 다 보전 해주고 이행강제금도 5년 동안 대납해주겠다고 약속하여 이를 믿고 분양을 받은 것이다. 그런데 5년이 지나도 계속 이행강제금이 부과되는데 A씨는 위 매매계약을 취소할 수 있을까? 만약 취소가 어렵다면 누구를 상대로 손해배상을 받을 수 있나? 가. 용도 변경하는 이유 같은 건물인데도, 유독 한두 층만 집값이 유난히 저렴한 경우가 있다. 이때 건축물대장을 확인해 보면 다른 층은 모두 주택인데 비해 저렴한 층만
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강민구 변호사
2018.03.05 13:51
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최근 음주운전과 관련하여 연속하여 무죄가 선고된 사례가 있었는데 구체적으로 어느 경우에 무죄가 선고되었을까? 아울러 일반인들에게 생소한 위드마크식 음주측정 방법과 어느 경우에 그 방식이 유효하게 적용 되는가 살펴보자. 1. 사례 (음주측정을 예상하고 병나발 불어 무죄가 선고된 사건) 최근 음주단속을 피하려고 술을 더 마신 운전자가 무죄가 선고된 황당한 사건이 있었다. 사건 내용을 살펴보면 다음과 같다. 2017. 4.1. 새벽 4시30분쯤 A씨(39)는 술을 마시고 청주시에 있는 도로에서 승용차를 운전하고 있었다. 그러다 도로 20여m 앞에서 음주단속 중인 경찰을 발견하고 황급히 차를 세웠다. 차에서 내린 A씨는 곧바로 인근 편의점에 들어가 냉장고에서 소주 1명을 꺼내 들었다. 음주단속 경찰관은
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강민구 변호사
2018.02.26 13:43
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통상 부동산을 매매할 때 매수인은 매도인에게 계약금의 10%가량을 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정한다. 그런데 이 경우 매매계약이 정상적으로 이행되지 아니할 경우, 특히 매수인이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 계약의 운명은 어떻게 될까? 간단하게 “매도인은 계약금을 몰취하고 그 부동산을 다른 곳에 팔아버리면 그만”이라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 그렇게 간단하지 않다. 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알아야 한다. 해제권의 종류(약정해제권과 법정해제권) 매매계약에 있어 계약의 해제권은 크게 약정해제권과 법정해제권으로 나뉜다(민법 제543조 1항). 약정해제권은 말 그대로 당사자 사이의 계약에 의해 해제권을 발생하는
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2018.02.19 14:02
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A씨는 B씨에게 2000만 원을 빌려줬는데, B씨가 변제기에 돈을 갚지 않아 B씨의 월급을 압류하였다. B씨는 매달 200만 원의 월급을 받았는데 A씨의 압류는 200만 원의 월급 전체에 미치는가? 만약 그렇다면 B씨는 무엇으로 생계를 이어갈 수 있나? 민사집행법 제246조에는 압류금지채권을 다음과 같이 규정하고 있는데 그 중 급료·연금·봉급·상여금·퇴직연금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액은 압류하지 못한다. 다만, 그 금액이 150만 원에 미치지 못하는 경우에 150만 원까지는 압류가 금지된다(동법 246조 1항 4호, 동법시행령 3조). 정리하면 다음과 같다. ① 월급여 150만 원 이하 : 압류금지 ② 월급여 150만 원 초과~300만 원 : 압류가능금
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강민구 변호사
2018.02.12 10:57
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A씨는 최근 부친이 사망하여 다른 형제들인 B. C와 함께 유산을 30억 원을 물려받았다. 그런데 어느 누구도 상속세 신고를 하지 않자, 강남세무서에서는 A, B, C씨에게 각 '상속세 납세고지서'와 ‘상속인별 납부세액 및 연대납세의무자 명단'을 보냈다. 납세고지서에는 공동상속인들에 대한 상속세 총액, 그 계산근거 및 공동상속인들이 연대납세의무자라는 취지를 기재했다. 명단에는 처분양식에 따라 각자의 상속비율과 그에 따라 납부할 세액을 기재하였다. 문제는 연대납세 의무의 한도(그 상속인이 받거나 받을 재산)를 따로 명시한 바가 없었다. A씨는 위 부과처분에 대한 취소소송을 제기하려고 하는데 승소할 가능성은 얼마나 될까? 공동상속인들 각자는 피상속인의 유산 총액을 과세가액으로 하여 산
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강민구 변호사
2018.02.05 14:25
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A씨는 중고차를 지인의 소개로 B씨에게 매도하였고, 그로부터 매매대금을 받고, 차 이전에 필요한 모든 서류를 다 떼어서 자동차와 함께 B씨에게 교부하였다. 그런데 3달 뒤에 갑자기 범칙금 통지서가 A씨의 집으로 송달되었고, 얼마 후에는 자동차 세금고지서도 송달되었다. A씨는 불안한 마음에 B씨를 수소문하였지만 찾을 방도가 없었다. 이와 같이 자동차 매수인이 등록을 해가지 않는 경우 매도인은 어떻게 대처해야 하나? 자동차를 매각하였는데 매수인이 차량만 가져가고 등록명의를 의도적으로 이전해 가지 않는 경우가 종종 있다. 과속으로 인한 범칙금은 물론 자동차세도 내라고 계속 연락이 오게 되는데 막상 자동차 매수인은 연락이 되지 않는다. 더욱이 자동차손해배상보장법상 매수인이 사고라도 크게 내면 자동차 명의자인 매
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강민구 변호사
2018.01.22 15:08
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유언대용신탁이라 함은 위탁자가 자신의 재산을 수탁자(금융회사, 신탁회사)에게 맡기고 살아있을 때는 운용수익을 받다가 사망 이후에는 미리 계약한 대로 자산을 수익자에게 상속 혹은 배분하게 하는 계약을 일컫는다. 이는 지난 2012년 신탁법 개정으로 인해 미국의 Trust법을 모델로 하여 도입된 제도로서 피상속인이 생전에 금융기관과 신탁계약을 맺어 사후 재산분배 및 처분 등을 맡기는 것이다. 피상속인이 살아있는 동안에는 금융기관이 피상속인이 신탁한 예금과 채권, 부동산 등 자산 관리를 맡고, 피상속인이 사망하면 그 금융기관이 신탁계약의 내용에 따라 재산상속을 집행한다. 복잡하고 엄격한 요건과 절차를 따지는 유언에 비해 신탁계약을 통해 유연하고 다양한 방식으로 상속계획을 짤 수 있다는 장점이 있다. 유언대용신탁의
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강민구 변호사
2018.01.15 15:16
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A사는 2009. 12. 1. B사로부터 무자료로 싼 값에 주류를 구입한 후 이를 시중에 판매하였고, 그 판매한 자료를 확보하기 위해 2010년도 1기 부가가치세 과세기간(2010. 1.∽2010. 6.) 동안 H사로부터 가공의 매입세금계산서를 수취한 후 그것을 토대로 부가세 4억 원을 환급받았다. 그런데 그러한 사실을 국세청에서 6년 후인 2016. 12.1. 비로소 알게 되었다. 국세청에서는 A사에 대해 부가세 부정환급을 이유로 그 반환을 청구할 수 있는가? 가. 제척기간과 소멸시효 구분 일반적으로 사람들은 조세채권의 소멸시효는 5년이라고 생각한다. 하지만 먼저 조세에 대한 부과권의 제척기간과 징수권의 소멸시효에 관하여 구분해야 한다. 부과권이라 함은 납세 의무가 성립은 되었으되 아직 확정되
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강민구 변호사
2018.01.08 09:47
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1세대 2주택이라도 선매수한 주택을 후매수한 주택 시점으로부터 3년 이내 매도한 경우 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 그 외 혼인으로 인해 또는 노부모 봉양을 위해 2주택이 된 경우에는 5년 이내 한 채를 팔 경우에도 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 그럼 주택 중 한 채가 별장인 경우에는 어떨까? 만약 별장을 세법상 주택으로 본다면 1세대 2주택이 되므로 나중에 그 중 한 채를 팔 경우 양도소득세를 많이 납부해야 한다. 하지만 그와 같이 해석하게 되면 결국 별장을 갖지 말라는 것과 다름없다. 그래서 세법상으로 별장은 주택이 아닌 것으로 취급된다. 예컨대 서울에 집이 한 채 있는 사람이 제주도에 한 채의 집이 더 있는데 제주도 집은 평소에 거주하지 않고 오로지 휴가 때나 주말 등에 골프 치러 갈 때만 일시
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강민구 변호사
2018.01.02 14:16
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A씨는 2011.1.5. 형사재판에서 징역 1년, 벌금 1천만 원과 추징금 500만 원을 각 선고받았는데 법원에서 법정구속을 당하지는 않았다. A씨는 항소를 제기하지 아니하여 1주일 뒤인 2011.1.12. 그 형이 확정되었다. A씨는 그 직후 바로 3년 반 도주생활을 하다가 2014.7.12. 일본으로 건너가 2년 반을 살았다. 그 후 A씨는 2017.1.12. 다시 귀국하다가 공항에서 경찰에 붙잡혔다. 검찰은 A씨가 도주한 사이인 2014. 1.5. 추징금 500만 원을 집행하기 위해 그의 예금통장을 압류 및 추심명령을 신청하였다. A씨에게 선고된 형이 모두 집행 가능할까? 뇌물수수죄나 배임수재죄 등으로 유죄판결을 받게 되면 법원에서 징역형과 함께 몰수나 추징을 선고한다. 불법적인 배임행위
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강민구 변호사
2018.01.02 14:13
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주택임차의 경우 이사하고 주민등록이전하면 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 그럼 상가건물을 임차한 경우 대항력을 얻으려면 어떻게 해야 할까? 상가건물에는 입주할 수는 있지만 주민등록이전이 안 되므로 그 대안은 무엇인가? 주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가? 상가건물의 경우에는 주민등록이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① ‘건물의 인도’, ② 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 ‘사업자등록을 신청’하면, ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차
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강민구 변호사
2017.12.26 15:33