A씨는 자신이 소유하고 있는 부동산을 매매하려고 주변에 소개를 부탁하였다. 어느 날 소문을 들은 부동산중개업소에서 찾아왔다. 부동산 경기가 좋지 않은데 마침 매수하려는 사람이 있으니 이번 기회에 파는 것이 좋겠다고 하였다. 중개인의 설득에 못 이겨 원래 매도하려는 가격 2천만 원을 깎은 1억8천만 원에 매도하기로 결정을 했다. 매매계약서를 그 자리에서 작성하려고 했지만 도장이 없어서 계약서는 나중에 쓰기로 하였고, 중개업자는 그래도 합의가 된 것이니 매수인 명의로 우선 계약금을 송금하겠다고 하면서 예금계좌를 알려달라고 했다.

A씨는 계좌번호를 알려주고 나서 주변의 시세를 알아보던 중 깜짝 놀랐다. 자신이 팔려고 하는 부동산 지역이 개발되려는 계획이 있어 최근 매물이 쏙 들어간 상태라는 것도 알게 되었다. 물론 개발이 현실화되려면 시간이 걸리기 때문에 어떻게 될지 속단할 수는 없지만 그래도 더 받을 수 있던 매매가격을 깎아준 것이 억울했다.

부랴부랴 중개업자에게 전화를 걸어 계약금을 입금했는지 물어보았더니 이미 계약금 1,800만원을 입금하였다고 했다. A씨는 안팔면 안되냐고 하면서 계약서를 정식으로 작성하고 도장을 찍은 적이 없기 때문에 무효라고 주장하였다. 그리고 계약금 10%는 즉시 반환해 주겠다고 하였다.

이러한 경우 계약금만 반환해 주면 원래부터 없었던 것으로 될 수 있을까?
계약서를 작성하지도 않고 도장을 찍지도 않았는데 무슨 계약이 성립한 것이

냐고 따질 수 있을 것이다. 그러나 법에서 반드시 서면으로 작성해야 하는 계약이 아니라면 구두계약도 무방하다. 이 경우에는 부동산을 팔고 산다는 매도인과 매수인의 합의가 있으므로 법적으로 성립된 유효한 계약이고, 나아가 계약에 의한 계약금까지 지급되었으니 계약서 작성과 관계 없이 계약은 효력이 발생한 것이다.

매수인은 계약서가 없더라도 나머지 잔금을 지급하고 매매계약에 따른 소유권이전등기를 구할 수 있다. 상대방이 일방적으로 이를 거부하면 어떻게 해야할까?

나머지 매매대금을 공탁하면 된다. 공탁할 때 주의할 점이 있다. 아무 조건없이 잔금을 공탁할 경우에는 상대방이 잔금만 찾아가고 부동산에 대한 이전등기서류를 주지 않는 경우가 생긴다. 원래는 이전등기서류를 받음과 동시 이행으로 잔금을 주는 것이기 때문에 공탁할 때 반대급부인 이전등기서류를 제공할 것을 조건으로 해야 한다.
 
<이재구 변호사>