요즘에는 부동산의 거래가 한산하다. 대출을 받아 부동산을 매수하였는데 예상대로 부동산의 가격이 오르지 않고 대출금에 대한 이자를 연체하여 경매가 개시되는 경우도 종종 있다.

이런 경우에는 주식투자와 같이 손절매를 해야 한다.

“이 건물을 살 사람이 없어요. 10억만 받아도 잘 받는 거예요. 제가 재주껏 매수인을 소개할 자신이 있으니 10억 원이 넘게 팔면 차액의 50%를 소개비로 주세요”

“네. 어쩔 수 없죠. 10억 원 미만이라도 어떻게든 꼭 팔아주세요”

그런데, 약속을 하자마자 바로 그 사람은 매수인을 데리고 와서 계약을 하자고 하면서 11억 원에 계약을 하도록 했다.

이 경우 약속한 대로라면 5천만 원을 소개비로 주어야 한다. 그런데 부동산중개업법에 의하면 공인중개사가 받을 수 있는 중개수수료의 법정상한선을 정해 놓고 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 인정하지 않고 있어 법정비율을 초과하는 수수료 약정은 무효라고 보고 있다. 그런데, 위 사례에서 소개비를 받기로 한 사람이 공인중개사 자격이 없고 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 중개사의 수수료 제한에 관한 법이 적용되지 않고 소개비 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 볼 수 없다는 것이 판례이다.

다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다. 64,800평을 평당 33,000원 이상을 받게 되면 그 차액은 수수료 명목으로 가지도록 약속했는데 매매가격이 평당 35,000원, 전체 매매대금이 22억6,800만 원으로 계약된 경우 원래 약속한 수수료는 1억 2,000만 원이나 된 사례가 있었다. 위 사건을 담당한 지방법원은 3,600만 원이 적정한 소개비라고 판단하고(30%만 인정), 나머지는 돌려주라고 판결하였다.

부동산(여관)을 직접 매수하려고 하였으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 매도인의 친구에게 도와달라고 요청하였고, 그 친구가 부동산을 같이 답사한 후 매매계약을 중재하면서 계약서 작성에 관여하고 중도금과 잔금을 지급할 때 중간역할을 한 후 1,000만 원을 받은 사안에서 대법원은 우연한 기회에 친구의 부탁으로 친구들 사이의 부동산 중개를 한차례 한 것으로 중개를 업으로 한 것이 아니므로 수수료 약정이 무효라고 볼 수 없고, 그 금액도 과다하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

<이재구 변호사>