최근 40층짜리 감정가 120여억원이 넘는 집합건물의 일부 지분에 대해 채권자인 H 회사의 근저당권에 기한 임의경매신청 사건이 있었다. 해당 건은 이미 네 번이나 유찰됐다가 5회 경매기일에 비로소 약 50억 원에 낙찰됐다. 이 건물의 7층 전체가 결혼식장으로 건물등기부나 건축물 대장 상에는 호수별로 구분등기가 되어 있으나 실제로는 이러한 구분 없이 사용하고 있었다.

그런데 낙찰가가 너무 저렴해 배당요구 채권자인 가압류권자는 자신의 채권에 대해 배당받기 어려운 상황에 처하자 부동산매각 불허가 결정을 받기 위하여 필자를 선임했다.

매각허가에 대한 이의 신청 시 낙찰대금의 10% 보증금을 내야 하는데 이 건물의 경우 낙찰대금이 50억 원이라 보증금이 5억 원이나 되고 그 돈은 만약 이의신청이 기각될 경우 몰수될 위험이 있었다. 이에 매각허가 자체를 불허가 결정되도록 하기 위해 매각허가 기일 이틀 전에 신속하게 의견서를 제출하는 방법을 선택했다.

필자가 제출한 부동산 매각 불허가 사유는 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유구권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 낙찰 받은 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다는 것이었다.

대법원은 ‘1동 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고 그 이용 상황 내지 이용형태에 따라 구조상의 독립성이 판단의 엄격성에 차이가 있으나 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다’라고 판시한 바 있다.

그 결과 위와 같은 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에 대해서는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없으므로 비록 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고 부동산등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어서 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 이를 낙찰 받았다고 하더라도 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없는 것이다.

법원에서는 필자의 의견대로 이 사건 경매물건이 집합 건물로 등재되어 있으나 실제로 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추지 못하고 있다고 판단 부동산매각 불허가 결정을 내렸다. 만일 위 매각허가가 통과되었다면 결혼식장은 문을 닫아야 하고 가압류채권자는 종국적으로 자신의 채권을 한 푼도 배당받지 못했을 것이다.

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)