Y씨는 억울함을 호소했지만 공사는 ‘어쩔 수 없다’는 답변만 돌려보냈다. 유씨는 “부동산 거래 때 등기부등본을 비롯해 관련 서류를 모두 꼼꼼히 살펴봤지만 어디서도 위법 사실을 확인할 수 없었다”면서 “평생 모아 장만한 내 집을 한순간에 잃게 됐다”며 절망감을 토로했다.
-SH공사가 환수조치할 수 있는 법적 근거는
현재 SH 공사는 공급한 공공분양 아파트에 청약통장 불법거래와 같이 위법 행위가 적발될 경우 해당 아파트를 환수하고 있다. 문제는 입주 후 손바뀜이 일어난 경우에도 이 원칙을 똑같이 적용하고 있다는 것이다. 주택법 제65조 2항에 규정되어 있는데 불법적인 거래의 경우 그 양수인을 상대로도 계약을 취소할 수 있다는 규정에 그 근거를 두고 있다.
SH공사는 아파트를 환수할 때 아파트 가격의 10%에 해당하는 위약금과 주택사용료, 원상복구비, 관리비 등을 공제한 나머지 금액을 돌려준다. 분양대금을 받은 날부터 반환일까지 기간만큼 법정이자를 계산해 지급하기는 하지만 위약금과 각종 관리비에는 한참 못 미친다. 게다가 공사가 분양 시 받았던 돈은 수분양자가 돌려받는 것이 원칙이라, 선의의 피해를 입은 제3자는 공사로부터 어떤 보상도 받을 수가 없다. 제3자의 경우 불법 거래를 저지른 수분양자를 상대로 별도 손해배상 청구를 통해 보상을 받아야 하는 것이 공사의 원칙이다.
-선의의 제3자에게 대항 가능 여부
SH공사는 Y씨와 같이 선의의 제3자에게도 환수 조치할 수 있다는 논리다. 하지만 필자는 SH공사의 의견에 반대하는 견해다. SH공사가 불법적으로 수분양자의 지위를 양도 양수한 사람에게 취소할 수 있는 것은 당연하나 이 사안의 경우 불법적 거래 사실을 모르고 부동산을 취득한 사람들 즉 선의의 제3자에게까지 책임을 묻는 것은 무리가 있다고 판단된다.
주택법상 취소 규정 역시 민법상 취소사유 중 하나인데 불법적인 지위 양도의 경우 이것은 수분양자가 공급자를 속인 것이다. 그 결과 주택공사가 기망이나 착오를 이유로 취소하는 것과 비슷한 구조인데 이와 같이 취소하는 경우 민법 제 109조 2항, 제110조 3항에 의거하여 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 봐야 한다. 따라서 이러한 논리를 주장할 경우 선의의 제3자는 소송을 통해 구제받을 가능성이 있다고 판단된다.
-향후 근본적인 해결방안은
법적으로 이러한 주택법상 취소 규정이 민법상 취소사유와 별개로 취급되어야 하는가는 법 해석상 논란의 여지가 있는 것은 사실이다. 때문에 해석상 혼란이 있게 되는 것이다. 따라서 주택법상 취소조항에 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다는 명문 규정을 넣어서 근본적인 해결을 해야 할 것이다. 아울러 주택법 규정이 새로운 형태의 공급 질서 교란행위에 대한 규율에 있어 미흡한 점이 있으므로 이 점도 보다 구체적으로 보완해야 한다고 판단된다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사
mkkpro@naver.com