대부분의 한국인들은 ‘내 집 마련’을 꿈꾼다. 그러나 인간의 필수조건인 주택을 구입하기 위해서는 막대한 자금이 필요하다. 사람들은 보통 전·월세 또는 자가를 보유하는 형태로 살아간다. 자금이 충분해 한 번에 주택을 구입하면 좋겠지만, 대출을 이용해야만 하는 경우도 있다. 대출은 본인에게 맞는 상품이 각각 다르다. 그렇기 때문에 대출을 앞둔 사람이라면 아래 내용을 주목해야 한다.
먼저, 전·월세자금 대출부터 살펴보자. 현재 은행권의 전·월세자금 대출은 대출재원에 따라 국민주택기금의 재원과 은행 자체 재원으로 나뉜다. 국민주택기금은 주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위해 필요한 자금을 확보하고, 이를 원활히 공급하기 위해 정부가 설치한 기금이다(근거법규 주택법). 기금재원 대출 중 저소득계층의 주거안정을 위한 월세자금 대출이 있다. 즉 월세도 대출을 해준다.
주거안정월세대출 상품은 주거급여대상이 아닌 무주택자가 대출 대상이며, 우대형과 일반형으로 나뉜다.
우대형은 35세 이하의 무소득자이며 부모 소득이 6000만 원 이하인 취업준비생, 희망 키움 통장 가입자, 근로 장려금 수급자 그리고 자녀장려금 수급자 또는 취업 후 5년 이내의 사회초년생들이 대상자이다. 일반형은 부부합산 연소득 5000만 원 이하자 중 우대형에 해당하지 아니한 자이다. 금리[국토교통부 고시금리(변동금리)]는 우대형의 경우 연 1.5%, 일반형은 2.5%를 적용한다. 대출한도는 매월 최대 30만원씩 2년간 총 720만 원으로 한다.
대출 대상주택은 형태상의 제한은 없으나 무허가 건물 등 불법 건물과 고시원은 대출이 불가하다. 또 임차보증금 1억 이하 및 월세 60만 원 이해야 하며 임차전용면적은 85㎡이하(도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡이하)로 한다.
주거안정월세대출은 저금리와 중도상환 수수료가 없는 것이 장점이다. 또 2년 만기 일시상환방식이라 2년 단위로 총 4회, 최장 10년까지 연장이 가능해 부담을 줄일 수 있다. 다만 일부 상환 조건이 있어 확인할 필요가 있다. 그리고 해당대출을 1년 이상 잘 사용했다면 전세로 이사할 때 버팀목 전세자금 대출에 0.2% 우대금리를 받을 수 있다.
버팀목 전세 자금 대출
전세 자금 대출은 일반전세자금 대출과 버팀목전세자금 대출로 나뉜다. 그 중 버팀목전세자금 대출을 살펴보면, 근로자 및 서민의 주거안정을 위해 주택도시기금에서 운영한다. 대출 대상은 대출 신청일 현재 세대주로서 대출 대상주택 임차보증금 2억 원 이하 (단, 수도권(서울, 경기, 인천)은 3억 원 이하), 전용면적 85㎡이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 또는 면 지역은 100㎡이하)에 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5%이상을 지불한 자로 한다. 적용금리는 [표 1]과 같이 차등 적용한다. 대출 대상주택과 중도상환은 주거안정월세대출과 같다. 대출 한도는 [표 2]와 같이 하며 중도상환수수료는 없다.
대출 신청 시기는 신규의 경우 임대차계약서상 입주일과 주임등록등본 상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내여야 한다. 추가대출은 주민등록등본 상 전입일로부터 1년 이상, 기존대출실행일로부터 1년 이상 경과하고 계약갱신일로부터 3개월 이내로 한다. 주거안정월세 대출과 버팀목전세자금 대출의 고객부담비용 및 자세한 내용은 주택도시기금 홈페이지를 통해 알 수 있다. 전·월세자금 대출에 이어 주택을 구입하려면, 정책모기지 3종 세트도 알아야 한다.
정책모기지 3종 세트
정책모기지의 종류는 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출이 있다. 먼저, 디딤돌 대출은 무주택 서민을 대상으로 한다. 부부합산 연소득 6000만 원(단, 생애최초의 경우 7000만 원까지)이하의 세대주를 말한다. 신청 시기는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내여야 한다. 대출 금리는 연 2.25~ 3.15% (우대금리 추가적용 가능)이며 대출 한도는 주택담보가치의 최대 70%(최대 2억 원)이다. 다만 MCG(Mortgage Credit Guarantee)적용 시 소액임차자보증금이 차감된 부분만큼 보증부 대출이 실행되어 LTV한도까지 대출이 가능하다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년이며, 상환방식은 비거치 또는 1년 거치 원리금(원금) 균등분할상환이 있다. 주택가격은 6억 원에서 5억 원으로 개정됐다.
둘째로 중산층 이하 실수요자를 위해 보금자리론이 있다. 보금자리론은 아낌e보금자리론, u-보금자리론, t-보금자리론으로 나뉜다. 아낌e보금자리론은 현재 판매 중단된 상태다.
t-보금자리론은 기본적으로 u-보금자리론과 같으나 영업점을 통해 직접 대출 신청 및 대출금 수령하는 데 차이가 있다. u-보금자리론의 신청대상은 민법상 성년인 대한민국 국민으로 하며 무주택 또는 1주택자(구입용도에 한해 일시적 2주택 허용, 기존주택은 대출실행일로부터 3년 이내 처분 조건)여야 한다. 소득조건으로는 부부합산 연소득 7000만 원 이하로 개정됐다. 대출 금리는 연 2.80~3.05%(우대금리 추가적용 가능)이며, 대출한도는 최소 100만 원에서 최대 3억 원 이내여야 한다. 대상주택 가격은 6억 원 이하이고 기간은 디딤돌대출과 동일하다. 상환방식은 매월 원리금균등상환, 체감식(원금균등)분할상환, 체증식분할상환(만 40세 미만)에 한해 선택 가능하다. 이때 거치기간은 없다. u-보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 비교 및 신청이 가능하며, 해당기관 영업점을 통해 대출금을 수령할 수 있다.
셋째로 일반 국민 모두가 이용할 수 있는 적격대출이 있다. 적격대출은 민법상 성년이면 누구나 신청할 수 있다. 적격대출의 종류에는 기본형, 금리고정형, 금리조정형 그리고 채무조정형이 있다. 공통적으로 대상주택은 9억 원 이하이고 한도는 담보주택당 최대 5억 원 이하다. 또한, 대출기간은 10년 이상 30년 이하로 나뉘며 상환방식은 원리금균등상환, 원금균등상환이 있고 거치기간은 1년 또는 없는 것으로 한다. 이때 만기 일부상환은 불가하니 주의해야 한다. 금리의 경우 취급은행마다 상이하니 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 확인하면 된다.
금리고정형의 경우 대출금리가 고정금리이나 이 역시 취급은행마다 상이하다. 금리조정형의 경우 5년 주기로 금리가 변동되면 마찬가지로 취급은행마다 상이하다. 채무조정형은 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구의 채무조정을 지원하기 위해 만든 대출이다. 부부 합산 연소득 6000만 원 이해야 하며 부부기준 1주택 보유자가 해당한다. 더불어 전세 및 주택담보 대출은 요건에 충족하는 경우 연말정산 시 소득공제가 가능하다.
