주거용이라면 1가구 2주택에 해당되겠지만 업무용으로 사용하면 주택이 아니므로 1가구 2주택에 해당하지 않는다. 1가구 2주택에 해당하면 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없게 되므로 오피스텔 ‘용도구분’은 중요하다.
오피스텔 주택 수 산정 기준이 세금을 부과할 때와 아파트를 분양받을 때 적용 기준이 다르다. 종부세 합산, 양도소득세 등 세금을 계산할 때에는 실제 사용 여부에 따라서 주택 수를 산정한다. 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함이 된다.
하지만 공공임대 아파트에 입주할 경우에는 오피스텔을 보유하더라도 주거용, 업무용, 임대사업자 등록 여부, 임차인 유무 등에 상관없이 주택 수에 포함이 되지 않는다. 즉, 오피스텔만 보유하고 있으면 무주택자 자격으로서 청약을 할 수 있다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 오피스텔 용도는 주거용, 업무용, 주거 및 업무 겸용으로 나눌 수 있다. 주거와 업무를 동시에 사용하는 겸용 오피스텔의 경우 일반적으로 업무용으로 본다.
다만, 겸용 오피스텔을 ‘주거용’으로 사용하고 주민등록이 이전되면 주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.
오피스텔은 1가구 2주택에 해당하지 않는 것이 일반적이나 법적으로 ‘주거용’에 해당하고 임차인 등이 주소를 이전한 경우에는 주거용 오피스텔로 본다.
법적으로 주거용 의미는 임대주택법 제2조 등에 따라 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설 등 내부에 취사시설과 주거의 형태를 갖춘 경우를 말한다.
1가구 2주택일 경우 처음에 양도하는 주택에 대해 양도소득세가 과세된다.
오피스텔이 주거용에 해당하면 주택으로 보아 양도소득세가 과세되므로 1가구 2주택에 해당하는 경우 매매거래 시 양도소득세를 따져 봐야 한다. 하지만 1가구 2주택이라도 양도세가 비과세되는 예외적인 경우가 있다.
이사를 하기 위해 일시적으로 두 채의 주택을 갖게 된 경우, 상속으로 두 채의 주택을 갖게 된 경우, 결혼으로 세대를 합쳐 두 채의 주택을 가진 경우 등이 그 예이다. 오피스텔은 임대사업자 등록 여부에 따라 비과세 여부가 달라진다.
오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 ‘주택 임대사업자’로 등록하고 임대하는 경우에는 주택 수에 포함되지 않는다.
주택임대사업자에게 혜택을 주기 위한 것이다. 다만 ‘주택임대사업자’가 아닌 ‘일반임대사업자’로 등록하고 주거용 오피스텔을 임대하게 되면 주택 수로 집계된다는 점은 유의해야 한다.
일반 임대사업자는 주거용이 아닌 업무용으로 사용하는 목적으로 등록하는 것인데 용도에 맞지 않기 때문에 혜택이 없는 것이다. 일반임대사업자는 주택임대사업자와 다르게 분양가에서 부가가치세를 환급받기 때문이다.
[제공 - 부동산114]
일요서울신문사
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