재정착 계획 미흡하면 정비계획(변경) 결정 불허
이를 위해 구청에서 정비계획을 수립하거나 변경하는 단계부터 기존 거주민들의 재정착 대책과 세입자 주거대책 등을 적극적으로 반영하도록 정비계획 수립권자인 일선 자치구에도 통보했다.
재개발은 일정한 구역 안의 주민들이 토지를 합해 새로운 주택을 짓고 자신이 감당할 수 있는 규모의 주택에 입주하거나 현금청산을 통해 이주하는 방식이 일반적이다.
이 과정에서 주민들은 토지를 투자(건축물 종전자산 포함)한 지분과 자신이 원하는 규모의 새로운 주택과의 차액을 돌려받거나 부담하여야 하는 것이다.
서울 강남권처럼 토지가격 등 종전자산이 높게 나오는 경우에는 대한민국 어디나 적용되는 일반적인 공사비를 기준으로 볼 때 추가적인 공사비 부담 없이 차액을 돌려받을 수 있다.
반면에 인천처럼 토지가격이 저평가된 지역에서는 적은 규모의 종전재산을 소유한 조합원은 비례율 100퍼센트가 나온다 하더라도 공사비를 부담할 수 밖에 없다.
인천지역이 안고 있는 아주 근본적인 문제는 도시정비법 이전 도시재개발법 시절에서부터 저평가된 부동산으로 인해 서울과 같이 재개발이 활성화되지 못했던 것이다.
인천시에서는 정체된 정비사업에 대한 구조개선 방안의 일환으로 구역을 해제해 나가면서 사업추진을 지원하기 위해 임대주택 의무비율 축소, 용적률 완화, 노외주차장 의무규정 폐지 등 제도개선을 적극적으로 추진해 왔다.
그 결과, 2014년말 기준 관리처분계획 인가된 구역이 1개소, 착공이 3개소였던 것이, 올해 4월 현재 관리처분계획 인가 9개소, 착공 5개소로 증가했다. 단순한 수치로만 보아도 정비사업에 숨통이 트이고 있다고 볼 수 있다.
그러나 10여 년간 정체되었던 사업이 진행되면서 재개발의 근본적인 문제가 수면위로 드러나면서 민원이 급증하기 시작했다. 가장 대표적인 문제는 종전자산이 적은 조합원들이 제자리 정착을 못하고 삶의 터전을 떠나야 한다는 것이다.
인천시에서는 이러한 문제점을 직시하고 앞으로의 정비사업 주요 방향을 제자리 정착에 두고, 현실적인 대책을 강구하게 되었다. 제자리 정착의 현실적인 대안은 적정규모로의 선순환이 가능한 사업계획을 수립해야 한다는 것이다.
사업을 추진하는 조합이나 조합원이 조금씩 양보를 통해, 새집이지만 종전보다는 적은 규모로 입주하면서 부담금을 최소화하거나, 부담금을 없도록 하는 방법을 찾아가는 것이 가장 적정한 현실적 대안으로 보고 있다.
앞으로 인천시는 원주민들의 재정착을 유도하기 위하여 자치구에서 정비계획을 수립(변경)하는 단계부터 토지 및 건축물 이용과 수요 현황, 가격과 임대차 현황 등 원주민들의 재정착을 위한 실태조사를 철저히 하도록 했다.
원주민들을 위한 재정착 계획이 소홀하면 정비계획 수립이나 변경계획을 허용하지 않을 방침이다.
조합원들의 권리가액을 충분히 고려하여 보다 작고 다양한 크기의 주택을 계획하고, 기존 주민들의 부담이 적은 적정 주택을 공급하도록 하는 등 선순환 방안을 더욱 연구하고 발전시켜 재개발 등 정비사업의 최우선 방향으로 삼는다는 계획이다.
세입자들에 대해서도 구체적인 주거실태 조사와 재정착 유도를 위한 주택수요 조사 등을 통해 임대주택 건설(영구임대주택 포함) 계획 등을 정비계획에 적극 반영함으로써 적정한 이주방안을 마련하도록 했다.
인천시의 이번 재정착 방안에 따라 십정2, 송림초교주변, 금송구역, 송림1·2동 등 뉴스테이 연계형 정비구역에 837세대와 백운2, 학익3, 청천1구역 등 일반 정비구역에 148세대 등 총 985세대의 영구임대주택을 확보했으며, 아울러 재개발 등 정비사업의 공공임대주택도 약 10,000세대를 공급할 계획이다.
향후 정비계획을 수립하거나 변경하는 경우 예측 수요에 따라 영구임대주택 및 공공임대주택을 반영하여 저소득층 주민의 재정착을 적극 지원할 예정이다.
이는 사회적 약자가 안심하고 거주할 수 있도록 시행하고 있는 인천형 영구임대주택 ‘우리집’사업의 일환으로 재재발 등 전국에서 처음으로 정비사업에 영구임대주택을 건립함으로써 지역에서 함께 살던 저소득층 세대도 개발 후 어울려 살 수 있도록 하자는 취지이다.
시 관계자는 “정비구역내 거주민 재정착 방안 시행은 재개발구역에서 살아온 주민들이 삶의 터전을 떠나지 않고 제자리 정착을 통해 안정적인 주거생활과 지역공동체를 유지하도록 하자는 것으로, 앞으로 재개발 거주민들의 재정착을 위하여 정비계획 수립 단계부터 지속적인 관심을 기울이겠다”고 말했다.
인천 이석규 기자
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