[생활 속 법률 톡톡] 경매 진행 사실을 숨긴 채 임대차보증금을 받은 건물주
[생활 속 법률 톡톡] 경매 진행 사실을 숨긴 채 임대차보증금을 받은 건물주
  • 강민구 변호사
  • 입력 2017-05-19 22:34
  • 승인 2017.05.19 22:34
  • 호수 1203
  • 59면
  • 댓글 0
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자신의 건물이 이미 경매절차에 진행 중임에도 불구하고 이를 숨긴 채 임대차를 놓고 보증금을 받았을 경우 형사상 처벌이 될까? A씨는 서울 동작구 흑석동 소재 감정가 17억 5000여만 원인 지하 및 지상 2층 다가구 건물의 소유자인데 자신의 건물에 관하여 임의경매개시결정이 내려져 경매가 진행 중이었다. 문제는 설정된 근저당권의 채권최고액 합계가 18억 1000만 원이고, 대항력을 갖춘 임대차보증금 합계가 4억여 원이었다. A씨는 그럼에도 피해자들에게 경매 진행 사실을 숨긴 채 “집에는 전혀 문제가 없다"며 임대차보증금 반환 등에는 아무런 문제가 없는 것처럼 거짓말하여 13회에 걸쳐 임대차보증금 합계 5억 4900만 원을 교부받았다.

통상 세입자가 임대차계약을 체결할 때에는 반드시 부동산등기부등본을 확인하여 부동산의 권리관계를 파악하여야 한다. 요즘에는 인터넷을 통해 부동산등기부등본을 열람, 등사할 수 있으므로 부동산등기부등본을 확인하는 일이 어려운 일도 아니다. 그러나 세입자가 부동산등기부등본을 확인하여 스스로 위험을 회피할 필요가 있는 것과 별도로 건물주는 일정한 사항을 세입자에게 고지하여야 하고, 만약 고지하지 않았다면 세입자를 기망하여 임대차보증금을 편취한 것으로 인정될 수 있다.

즉 임차인들이 입주하려는 건물에 관하여 경매가 진행되고 있다는 사실을 알았다면 임대차보증금을 지급하지 않을 것임이 경험칙상 명백하므로, 건물주인 A씨로서는 신의칙에 따라 임차를 희망하는 사람들에게 경매 진행 사실을 고지할 법률상 의무가 있는 것이다.

이 사건에서 피고인이 피해자들에게 경매 진행 사실을 고지하지 않았을 뿐만 아니라 부동산등기부등본의 제시를 요구하는 일부 피해자들에게는 경매 진행 내역을 지운 부동산등기부등본을 제시하였으므로, 사기죄의 죄책을 피할 수 없다. 피해자들이 직거래를 하면서 스스로 부동산등기부등본을 열람하여 권리관계를 확인하지 아니한 과실이 있으나, 그렇다고 하더라도 사기죄의 성립에는 영향이 없다.

한편, 이 사건에서 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금을 증액한 경우에 증액된 보증금뿐만 아니라 종전 임대차계약에 기한 보증금도 편취한 것으로 인정하였다. 기존 임차인이 경매 진행 사실을 알았거나 피고인이 임대차보증금을 돌려 줄 능력이 없다는 사실을 알았다면 임대차계약을 갱신하지 않고 임대차보증금을 돌려받았을 것임이 경험칙상 명백하다는 이유에서이다. 이른바 '깡통주택'의 증가에 따른 세입자들의 피해가 우려되는 상황에서 법원은 건물주의 신의칙에 따른 고지의무 위반의 형사책임을 엄중하게 물어 A씨에게 징역 3년의 중형을 선고하였다.

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

 

강민구 변호사 mkkpro@naver.com


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