대지지분과 무상지분율에 따라 재건축 후 받게 되는 아파트에 대한 추가부담금이나 청산금이 정해지기 때문에 재건축 아파트 투자 시 중요한 잣대가 된다.
대지지분은 단지 내 대지면적을 전체 세대수의 아파트 면적을 고려해 나눈 대지의 몫이다. 아파트의 대지면적이 넓은 반면 세대수가 적고 건축면적이 좁을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 즉, 용적률이 낮을수록 대지지분이 높아지게 되는 것이다.
재건축 시 대지지분의 크기가 향후 시공사가 제시하는 무상지분율의 가장 중요한 결정요소이기 때문에 대지지분이 재건축 아파트의 가치를 결정한다.
이 때문에 재건축 아파트의 시세 또한 대지지분을 중심으로 형성되는 경우가 일반적이다. 대지지분은 아파트 각 세대의 등기부등본을 통해서 파악할 수 있다.
무상지분율은 아파트 브랜드, 시공능력과 함께 시공사 선정에서 가장 중요한 요소이다. 무상지분율이란 조합원이 추가로 부담하는 금액 없이 입주할 수 있는 면적을 대지지분으로 나눈 수치이다.
즉 재건축 추진 시 가구당 대지지분에서 몇 %의 면적을 무상으로 덧붙여 주는가를 나타내는 비율을 의미한다.
무상지분율은 재건축 후에 아파트와 상가 등의 분양을 통해서 얻어지는 분양수입에서 재건축에 소요되는 총 비용을 제외한 해당 재건축 사업의 전체수익을 구한 다음 이 수익금을 전체 일반 분양가의 면적당 평균 분양가로 나눠서 해당 재건축 사업의 조합원 전체에게 돌아가는 무상 제공 면적을 산출한다.
이렇게 구한 총 무상지분 면적을 전체 지분 면적으로 나누면 무상지분율이 도출된다.
[제공 : 부동산114]