개업공인개사무소와 우호적인 관계를 맺기 위해 애쓰는 목적은 하나, 좋은 물건을 싸게 사기 위해서다.

그러니 처음부터 개업공인중개사무소(이하 중개소)를 잘 골라야 한다. 좋은 물건이 숨어 있을 가능성이 큰 곳을 공략하라는 뜻이다.

첫째, 매도 측 중개소를 찾아가라. 매도 측 중개소와 접촉해야 매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어 협상이 유리해진다. 둘째, 공유되지 않는 부동산을 공략하라. 내부 수리 상태가 양호하고 집주인의 사정으로 급하게 나온 매물이 있다고 치자.

시세보다 저렴해서 굳이 다른 중개소와 공유하지 않아도 충분히 거래할 수 있는 물건이다. 공유되는 매물은 가격 협상의 여지가 있는지 어떤지를 확인할 길이 없다. 급매로 나오는 물건의 매도 사유는 대체로 다음과 같다.

2014년에 시세보다 1500만 원 저렴하게 집을 산 적이 있는데 바로 이 이유였다. 매도자 측에서는 매도 사유를 정확히 알려주지 않고 이사를 가야 해서 집을 판다고만 이야기했다.

갈 곳과 입주 날짜가 정해져 있는 매도자라면 마음이 급할 수밖에 없다. 만약 신규 아파트를 분양 받았다면 집이 팔려야 그 돈으로 잔금을 치르고 입주할 수 있다. 기한 내에 잔금을 치르지 못하면 높은 이자를 물어야 한다. 그래서 신규 아파트의 입주 초기보다는 입주가 어느 정도 이루어지고 날짜가 임박했을 때 기존 아파트의 급매물이 나온다.

매도 사유가 분양 받은 아파트로 이사하는 것일 때는 가격을 깎기 쉽다. 해외 이민이나 지방 발령도 마찬가지다. 그래서 언제, 어디로, 왜 이사해야 하는지를 꼭 물어봐야 한다. 돈이 돈을 버는 것이기에 아파트 투자 초기에는 이익이 별로 남지 않는다. 투자 초기일수록 싸게 사는 것이 더욱 중요한 이유다.

시세보다 싸게 나온 아파트가 있어 등기부등본을 떼어보니 부동산처분금지 가처분이 걸려 있었다. 중개업자에게 물어보니, 이혼 예정인 부부인데 부인이 남편 명의의 집에 가처분 신청을 한 것이라고 했다. 빨리 재산을 정리하고 이혼하고자 하는 사정으로 저렴하게 나온 집이었다.

그럴 때는 중개소에 이렇게 말하면서 압력을 좀 넣는다.
“이 집에서 얼마나 지지고 볶고 싸웠겠어요. 이런 집을 누가 사겠어요? 깎아준다면 제가 사겠지만 안 깎아주시면 저도 별로 살 생각이 없어요”

집이 1채뿐일 때, 그리고 일시적 1가구 2주택일 때는 집을 팔아도 양도소득세를 내지 않는다. 그러므로 1가구 2주택이라면, 정해진 기간 내에 집을 팔아야 세금을 내지 않는다. 중개소에서 매도 사유를 알려주지 않으면 등기부등본을 떼어보고 유추할 수 있다. 우선 대출부터 본다.

매매가가 3억 원인 어느 집은 대략 계산해봤을 때 원금과 이자를 합쳐 다달이 100만 원은 나갈 듯하다.

반면 같은 가격에 같은 동인데 빚이 하나도 없는 집이 있다. 이는 경제적 여유가 있다는 뜻이고, 다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다. 가격 협상을 하기 전에 마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을 미리 떼어서 비교해 가며 봐야 한다.
[제공 : 부동산114]
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