국민의 주거생활의 인정을 보호하기 위해 제정된 주택임대차 보호법은 서민들의 주거생활의 안정을 보호하는 취지에서 제정된 것이다.

단, 일시사용을 위한 임대차 관계와 법인이 임대차를 할 경우에는 적용되지 않는다.
주택임대차보호법에서 임대차 권리를 주장할 수 있는 핵심 세 가지 대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권이 있다.

이 중 대항력이란 임차주택의 양도나 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말한다.

대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 발생한다. 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이다.

또 임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의하여 매각됨으로써 임대차 관계가 소멸될 경우, 임대차의 종료로 발생하는 보증금반환채권을 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

즉, 경매 절차에서 임차인보다 후순위의 저당권이나 기타 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리이다.
우선변제권을 행사하려면 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록 외에 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

보증금을 증액한 경우에 증액부분에 대한 확정일자가 없으면 증액부분은 우선변제를 받을 수 없다. 증액부분에 대한 확정일자가 있으면 증액부분은 그 날짜에 우선변제 순위를 취득한다.

임차주택의 경·공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선하여 임차주택 매가격의 2분의 1범위 내에서 배당받을 수 있는 제도를 말한다.
전입일자를 불문하고 일정 요건을 갖춘 경우 선순위채권자, 선순위임차인보다 먼저 보증금 중 일정액을 최우선적으로 돌려받을 수 있다. 최우선변제를 받기 위해서는 다음의 요건을 구비해야 한다.

소액임차인 해당 여부의 기준시점은 선순위 담보물권 설정이다. 즉, 전입 당시 보증금으로 소액임차인 여부를 정하지 않는다. 만약 담보물권이 없으면 전입일에 관계없이 현행 기준으로 소액임차인 여부를 판단한다.

[제공 : 부동산114]
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