‘부동산 잡기’ 이제 시작일 뿐… 보유세 인상 카드까지 만지작
초과이익환수제·보유세 인상 등 점차적 부동산 과열 낮출 것
[일요서울 | 남동희 기자] 전매 제한, 주택담보대출규제 강화 등 문재인 정부의 첫 부동산 대책으로 국내 부동산 시장 분위기가 위축된 모양새다. 강남 부동산은 오름세가 꺾였고 재건축시장에도 냉랭함이 돈다. 은행에는 주택담보대출규제가 시작되는 오는 7월 전까지 대출을 받으려는 이들의 문의가 끊이질 않는다. 정부는 이번 6.19 부동산 대책이 금리 상승을 고려해 부동산 시장에 최대한 큰 변화가 없도록 조정했다고 말한다. 하지만 보유세 인상 등 규제 움직임이 포착되고 있어 향후 부동산 시장에 변화는 계속될 예정이다.
정부가 부동사 시장 과열을 막기 위해 ‘주택시장 안정 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다.
정부는 최근 집값이 급등하는 원인으로 부동산 투기 과열을 꼽았다. 이에 이번 대책은 투기 수요를 차단하면서, 실수요자의 내집 마련을 보장하는 데 초점을 맞췄다고 밝혔다.
먼저 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 낮췄다. LTV는 종전 70%에서 60%, DTI는 60%에서 50%로 하향 조정해 오는 7월 3일부터 적용된다.
전문가들은 이를 두고 정부가 일단 주택을 담보 대출 한도를 낮춰, 부동산 금융버블을 막겠다는 의지로 풀이했다.
다만 서민이나 실수요자에 대해선 기존대로 LTV 70%, DTI 60%를 적용, 부부합산 연소득 6000만 원 이하, 주택 가격 5억 원 이하, 무주택 세대주 등의 선별 방식으로 대출 규제안을 내놓았다.
최근 부동산 투자가 과열된 지역도 청약조정지역 지정으로 규제를 실시했다. 정부는 평균보다 높은 오름세를 보였던 경기도 광명시와 부산시 기장군·진구 등 3개 지역이 청약조정지역으로 추가했다. 청약조정지역은 현재 서울시 전역과 세종시 등이 있는데, 이 곳들은 전매제한 등 청약규제를 받고 있다.
그러나 투기과열지구에 대한 지정은 없었다. 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고된 데다, 입주물량 증가 등 주택시장 조정요인이 있다는 판단 때문에서 무리한 규제는 삼가겠다는 의미로 해석된다.
강남 오름세 ‘일단’ 주춤
정부가 ‘6.19 부동산 대책’을 내놓자 일단 서울 강남 부동산은 움츠러들었다. 치솟던 아파트 값 상승폭이 하락했다. 한국감정원에 따르면 지난 19일 기준 서울 강남권 아파트 값 상승률은 지난주 0.22%에서 이번 주 0.08%로 둔화했다. 강남구는 0.23%에서 0.03%로, 서초구는 0.35%에서 0.05%로, 송파구는 0.32%에서 0.03%로 각각 오름폭이 축소됐다.
재건축시장도 냉랭해졌다. 급매물이 나왔지만 거래는 찾아볼 수 없다는 게 부동산 전문가들의 의견이다.
지난 22일 부동산업계에 따르면 서울의 대표적인 재건축단지인 잠실주공5단지 전용 76㎡ (34평형)이 최근 14억9000만 원에 급매물로 나왔다. 지난주 최고 호가인 15억5000만 원에서 6000만 원이나 떨어진 것이다.
이 매물 인근의 한 공인중개사는 “송파·강남 금싸라기 땅이라 해도 정부의 규제가 날이 갈수록 세질 것이 예고됐는데 일정 부분 흔들릴 수밖에 없다”며 “수천만 원 낮춘 급매물이 나와도 현재는 찾는 사람이 없다”고 말했다.
숨 죽인 강남과 달리 서울 강북 지역은 일부 들썩이는 움직임이 감지된다. 정부가 과열 지역만 선별적인 조치를 취했기 때문에 규제를 피한 일부 강북, 일산 지역 등에서 풍선효과가 나타나고 있기 때문이다. 풍선효과란 풍선의 한 곳을 누르면 그곳은 들어가는 반면 다른 곳이 팽창되는 것처럼 문제 하나가 해결되면 또 다른 문제가 생겨나는 현상을 말한다.
업계에 따르면 올해 4월 전매제한이 풀린 마포구 망원동의 ‘마포한강 아이파크’ 분양권은 최근 2주 사이 3000만 원이 급등하며 모두 8000만 원의 웃돈이 붙었다.
인근의 한 공인중개사는 “평소 하루 2~3통에 불과하던 문의전화가 최근 10통 이상으로 늘어났다”며 “가격이 더 오를 것이란 기대감에 매도자들이 매물을 거둬들이고 있다”고 말했다. 강북권은 아파트 값 상승폭도 확대돼 지난 19일 기준 0.14%에서 0.16%로 올랐다.
부동산 전문가들은 향후 재건축초과이익환수제, 보유세 인상 등의 추가적인 규제들이 나올 가능성이 높아 투자에 신중해야 한다는 목소리를 내고 있다.
장기투자 가능 지역 모색
박민수 (주)R&R투자개발 소장은 언론 인터뷰에서 현재 혼란이 커지고 있는 부동산 시장에서 금융규제를 고려한 ‘자본비율’에 따른 투자 전략이 필요하다고 강조했다. 이어 그는 빠듯한 자본으로 무리한 투자를 지양하고 부채 비율을 조절해 장기 투자가 가능한 지역의 부동산 투자가 필요하다는 의견을 밝혔다.
한편 지난 22일 일부 언론이 김종민 더불어민주당 의원이 부동산 보유세 강화를 골자로 한 법안 발의를 검토 중이라 보도하며 보유세 인상 조짐이 보인다는 관망이 나왔다.
정부 관계자는 보유세 인상 추진설을 전면 부인했다. 하지만 업계 관계자들은 이미 문 대통령이 부동산 보유세를 인상해야 한다고 언급한 바 있는 만큼 부동산 보유세 실효세율 인상 계획이 향후 나오는 부동산 대책에 포함될 가능성은 높다고 전망하고 있다.
남동희 기자
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