규제 완화는 그동안 준공공임대사업에 걸림돌이 되어왔던 임차인 자격과 임차인 선정제한(유주택자도 입주가능), 최초임대료 제한(주변시세 적용하지 않음), 의무기간 임대 만료 후 분양전환의무(없음), 담보권 설정제한(보증보험에 가입 후)등을 폐지하였으며, 다가구주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 하였다. 또한 준공공임대주택의 의무임대기간을 장기10년에서 장기8년으로 단축하여 사업자부담을 덜어 주었다(단기의무임대는 5년에서 4년으로 단축).
먼저 주택임대사업을 하기 위해 신축된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 취득하면 2018년 12월 31일까지 취득세 감면을 받을 수 있다(지방세특례제한법 제31조). 다만 취득세는 지방세로 다음과 같은 조건을 충족해야 감면을 적용한다. ① 부동산 취득일로부터 60일 이내 임대주택사업자로 등록을 할 것 ② 신규로 분양된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)일 것. 신규가 아닌 기존주택 등은 감면대상이 아니며(즉 최초 1회에 대해서만 감면), 공동주택이 아닌 단독주택(다가구주택 포함)도 감면대상이 아니다. ③전용면적이 60㎡ 이하일 것.
하지만 취득세를 감면받은 후 민간임대주택법 제43조 제1항에서 규정하고 있는 의무임대기간인 4년 내 매각하는 경우에는 감면받은 세액이 추징된다. 종전에는 5년 내에 다른 임대사업자한테 매각하는 경우에는 추징하지 않았으나 최근에 이를 개정해 “2년 연속 적자 등이 발생한 경우 등”이 아니면 감면받은 세액을 추징하도록 했다(2015년8월 28일 지방세특례제한법 제31조 제2항 개정).
주택임대사업을 하면 보유세가 감면될까? 먼저 2018년 12월 31일까지 재산세는 감면되는데 이를 위해서는 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 보유해야 한다.
따라서 다가구주택은 호수가 많더라도 단독주택에 해당하므로 재산세 감면을 받을 수 없다. 또한 재산세를 감면받기 위해서는 임대주택이 2호 이상이 되어야 하고 전용면적이 85㎡ 이하에 해당되어야 한다. 단, 2016년부터는 감면받은 재산세액이 50만 원 초과 시 감면받은 세액의 15%는 최소한 납부를 해야 한다. 한편 이와 같이 재산세 감면을 받은 경우에는 중도에 매각을 하더라도 감면받은 재산세는 추징대상에서 제외되는 것으로 보인다 (조세특례제한법 제31조). 참고로 임대주택을 4년 내에 임의로 매각하면 1000만 원 이하의 과태료가 발생한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제55조). 다만, 관할 시·군·구청에 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하면 문제가 없다.
다음으로 종합부동산세는 비과세 규정이 적용되는데 이를 위해서는 종합부동산세를 관할하는 세무서에 사업자등록이 필요하다. 그리고 매년 9월 16일~30일 사이에 관할 세무서에 합산배제 신청을 해야 한다. 매입 임대주택의 경우 1채 이상이면 종합부동산세를 비과세 받을 수 있다. 다만, 임대기간이 5년 미만인 상태에서 이를 매각하는 경우에는 비과세 받은 세금을 추징한다. 주택임대사업자가 주택을 임대하는 경우 주택임대 시 부가가치세는 면세가 되므로 종합소득세 정도만 관심을 두면 된다. 1개의 주택을 소유하는 자(기준시가 9억 원 초과하는 주택 제외)의 주택임대소득 또는 연간 주택임대수입이 2000만 원 이하일 경우 2018년 12월 31일까지 주택임대소득에 대한 종합소득세를 비과세한다(소득세법 제12조 제2호 나목).
이때 주택 수 계산 시 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다. 다가구주택은 1채의 주택으로 보는 데 반해 구분등기가 된 다세대주택은 각각을 1채로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 지분이 같은 경우에는 각각의 소유로 한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의해 그들 중 2인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호).
임대 중에 주택을 양도하면 양도소득세가 과세될까? 5년 내 양도하는 경우에는 종합부동산세 및 거주주택 양도소득세 비과세 등을 받은 경우에는 의무임대기간 미충족으로 인해 세금이 추징될 수 있다. 만일 이러한 감면이나 비과세를 받지 않은 경우에는 일반주택에 대한 과세체계로 세금이 발생한다. 참고로 국세인 종합부동산세나 양도소득세는 지방세인 취득세와는 달리 5년을 의무임대기간으로 정하고 있다. 하지만 5년 후에 양도하는 경우에는 비과세 등을 추징당하지 않는다.
한편 임대주택의 양도로 인한 양도소득세는 과세되는 것이 원칙이나 조세특례제한법에 의해 감면이 적용되는 경우에는 감면을 받을 수 있다. 예를 들어 조세특례제한법 제97조의3에서는 8년 이상 임대한 준공공임대주택에 대해서 양도소득세 50%, 10년 이상 임대한 준공공임대주택에 대해서는 양도소득세를 70% 감면한다(조세특례제한법 제97조의3).
1가구 다주택자가 그 중 일부 주택을 임대할 경우 위에서 설명한 바와 같이 양도소득세나 재산세 등에서 혜택을 받을 수 있기 때문에 주택임대사업자 등록을 하는 편이 유리할 수 있다. 하지만 세제상 혜택을 받기 위해서는 여러 조건을 충족해야 하므로 면밀하게 살펴본 후 선택하는 것이 유리할 것이다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사
mkkpro@naver.com