현 정부의 두 번째 부동산 대책인 ‘실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 8.2 부동산 대책)은 후폭풍이 거셀 것으로 판단된다.
투기수요를 잡기 위해 서울지역 투기과열지구가 6년 만에 부활했고, 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다. 특히 가수요 억제책이 분양(청약)과 정비사업·재고주택 거래 외에도 매입단계의 여신규제나 양도단계의 세제 전반이 두루 포함되면서 전 방위적인 고강도 대책으로 평가된다. 이에 부동산114는 `8.2 부동산 대책`의 핵심 내용과 대응 전략 등을 살펴보고 향후 시장 영향을 전망해 봤다.
2011년 이후(투기지역은 2012년 이후) 사라졌던 투기과열지구와 투기지역이 부활했다. 투기과열지구는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시 등 27개 지역이 지정됐고 투기지역은 서울 11개구와 세종시 등 12개 지역이 선정됐다. 글로벌 금융위기 이후 경기 활성화를 목적으로 해제된 이후 약 6년 만이다.
투기과열지구·투기지역 지정으로 8월 3일부터 14개 이상의 규제 패키지가 동시에 시행된다. 특히 청약1순위 자격 제한, 가점제 적용 확대, 양도세 가산세율 적용 조합원 지위 양도 등 폭발력 있는 규제가 즉각 시행되면서 단기적인 가수요의 차단에 상당한 영향력을 발휘할 전망이다.
다만 노무현 정부에서 본격화된 투기과열지구와 투기지역 제도는 큰 효과를 거두지 못한 경험도 있다. 이 때문에 8.2 부동산 대책 영향으로 인한 시장 위축 강도가 단기에 그칠지, 아니면 장기적 영향력을 발휘할지 시장 변화를 지켜볼 필요가 있다.
투기과열지구 지정을 통한 재건축의 조합원 지위양도 금지에 더해 재개발에 대한 조합원 분양권 전매제한 규정도 새롭게 도입했다. 과거에는 투기과열지구로 지정되도 재개발에 대한 조합원 분양권 전매제한은 없었다.
하지만 앞으로는 "관리처분계획인가 후부터 소유권이전 등기시"까지 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 재개발은 오는 9월 도시 및 주거환경 정비법 개정 이후 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용될 예정이어서 이미 사업시행인가를 통과한 서울 지역의 주요 재개발 구역은 대책 발표에도 불구하고 분양권 전매에서 자유롭다.
다주택자의 양도소득세 부담은 대폭 늘어난다. 우선 조정대상지역 내 다주택자의 경우 주택매매에 대한 양도소득세를 현행 기본세율 6~40%에다 10~20%포인트의 세금을 추가 적용하기로 했다. 2주택자에 대해서는 10%포인트, 3주택자 이상에 대해서는 20%포인트가 중과된다. 양도세 중과는 2014년 폐지된 후 3년 만에 부활하는 것이다.
2주택 이상 다주택자는 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 10~30%까지 받는 공제다. 기준시가 1억원 이하 주택(지방 3억원), 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등은 제외된다. 분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용한다. 이는 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용할 방침이다.
아울러 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건도 강화된다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하에서 "2년 이상 거주"라는 항목이 추가되는 것이다. 이는 8월 3일부터 취득하는 주택에 바로 적용된다. 양도세 중과 부담을 줄이기 위한 방법으로 임대사업자로 등록하는 것을 고려해 볼 수 있다.
서울의 경우, 기준시가 6억 원 이하 주택이면 가능하다. 예를 들어 3주택을 보유하고 있는 경우, 거주주택을 제외한 나머지 2채를 임대주택으로 등록하면 거주주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다. 나머지 2채도 의무임대기간(5년)을 채운 후 매도하면 양도소득세 중과를 피한다. 두 번째는 보유 주택 처분이다. 자금여력 부족하거나 대출 비중이 높은 경우, 보유보다는 2018년 4월 이전에 매도하는 것이 유리할 수 있다. 양도소득세 중과는 법률 개정이 필요하기 때문에 내년 4월 1일부터 적용될 예정이기 때문이다.
주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 크게 강화됐다. 약 6년 만에 부활한 투기과열지구와 투기지역에서는 주택유형과 대출만기, 대출금액에 관계없이 LTV와 DTI 비율이 40%로 적용된다. 추가로 대출을 받을 경우에 대한 규제도 강화됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV·DTI 비율이 기준보다 각각 10%포인트씩 강화되어 30%를 적용 받는다.
조정대상지역도 LTV와 DTI 비율이 현행 60%, 50%가 아닌 50%, 40%가 적용된다. 특히, 투기지역에서 받을 수 있는 주택담보대출 건수는 세대당 1건으로 제한된다.
투기지역으로 지정된 곳은 당장 8월 3일부터 강화된 LTV, DTI 규정이 적용된다. 다만 투기지역 이외에 투기과열지구로만 지정된 서울 14개구와 과천시는 은행 감독 규정 개정안이 시행된 이후 대출 승인 분부터 적용돼 8월 중순부터 시행될 예정이다.
LTV와 DTI 강화는 과열된 부동산 시장을 진정시키는 역할을 할 것으로 평가된다. 더욱이 이번에 강화된 LTV·DTI 규제는 2000년 이후 들어 역대 최고 수준의 여신규제다. 다른 부동산 규제책들과 맞물려 파급효과가 상당할 것으로 예상되는 이유다.
다만, 실수요자가 내 집 마련을 위한 경우는 LTV·DTI 비율이 10%p 완화되어 적용된다. 기준은 무주택 세대주이면서 부부 합산 연소득이 6,000만 원(생애최초구입자는 7,000만 원) 이하, 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억 원 이하, 조정대상지역 5억 원 이하인 경우 혜택을 받을 수 있다. 무주택자 실수요자들은 청약 기회가 확대된다. 8.2 부동산 대책을 통한 청약제도 정비는 분양시장에서 투기수요는 물론 다주택자 유입을 억제하겠다는 것이다.
청약제도 규제는 △투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 요건 강화 △가점제 비율 상향 △가점제 당첨자의 재당첨 제한 △예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 등 네 가지다. 또한 투기과열지구와 조정대상지역에서 청약 1순위 자격 요건은 가입기간 2년이 지나고, 납입횟수 24회(국민주택) 이상으로 강화된다.
청약규제가 대폭 풀렸던 2014년 9.1대책 이전으로 돌아간다고 볼 수 있다. 기타지역은 기존대로 가입기간을 수도권 1년, 지방은 6개월만 채워 예치금액과 납입회수를 갖추면 된다. 아파트 분양시장은 유주택자 등 가수요가 줄어들고, 실수요자 중심의 분양시장으로 바뀌면서 청약 경쟁률은 다소 낮아질 전망이다.
청약 가점제 비율이 투기과열지구에서 85㎡이하는 75%에서 100%, 조정대상지역은 40%에서 75%로 높아진다. 85㎡초과는 투기과열지구 50% 적용을 유지하고, 조정대상지역은 0%에서 30%로 추가 적용된다. 가점제는 무주택기간, 부양가족수, 통장보유기간 등의 합산 점수가 높은 청약자에게 우선으로 배정하는 제도다.
청약 가점제는 민영주택 예비입주자를 선정할 때에도 적용된다. 현재 민영주택 예비입주자 제도는 당첨자가 계약을 포기하여 발생하는 미계약분 발생 시 일반 공급 주택수의 20% 이상에 해당하는 예비입주자 중 추첨을 통해 선정한다. 이를 가점제 방식으로 바꿔 무주택자가 우선으로 분양받을 수 있도록 변경한다. 향후 악의적인 부적격자 청약 신청이 줄어들 것으로 보인다. [제공 : 부동산114]