① 먼저 가장 흔한 예로 매매로 인한 일시적 2주택의 경우가 있다. 새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 된다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않는다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용된다.
② 주택 상속으로 인해 2주택이 되는 경우가 있다. 예컨대 부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우이다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 단, 매도 시 주택 보유 기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억 원 이하여야 한다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
③ 주택을 증여받아 2주택이 되는 경우가 있다. 즉 상속이 아니라 생전에 재산 분배를 위해 증여받았다면 증여받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 이 경우에는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 증여받을 경우에 비과세가 적용될 수 있는데 결국 매매로 인한 일시적 2주택의 경우와 비슷한 경우이다.
④ 노부모 부양을 위한 합가하는 바람에 2주택이 되는 경우도 있다. 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 5년 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받는다. 효를 장려하기 위해 정책적으로 혜택을 주는 것이다.
⑤ 취학이나 지방 발령으로 인한 2주택이 되는 경우도 있다. 만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있다. 이 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있다.
⑥ 혼인으로 인한 2주택이 되는 경우도 있습니다. 집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다.
법에도 눈물이 있다. 양도소득세가 무섭다고 해도 위와 같이 어쩔 수 없이 2주택가 되는 경우에는 일정기간 유예기간을 주어 한 채를 정리할 시간을 주는 것이다. 다만 각각의 상황마다 조금씩 혜택을 받을 수 있는 요건이 다르므로 어느 집을 언제까지 처분해야 되는지를 사전에 숙지해 놓는 것이 좋다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사
mkkpro@naver.com