가계 부채 안정화를 위한 부동산 대출 규제 방안은 신 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 도입이다. 새로운 DTI에서는 2건 이상 주택담보대출을 보유한 차주가 또 다시 주담대를 신청할 경우 주담대 2건 원리금 모두를 상환액으로 계산한다.
DSR은 주담대 외에 신용대출, 카드론 같은 전체 빚을 모든 대출 원리금 상환액에 포함시키는 여신규제 방안이다. 정부는 소득을 기반으로 한 대출 규제를 통해 가계대출 증가율을 하락시키고 부채 질적 구조를 바꾸려는 목적으로 신 DTI와 DSR을 도입한다.
정부의 주택담보대출 규제로 인해 투자수요 감소가 예상된다. 2015년 이후 다주택자로 대표되는 투자수요 증가로 주택가격이 빠르게 상승했다. 전세금 상승과 대출에 기반한 투자수요 증가였다.
따라서, 추가적인 대출이 불가능하다면 부동산 투자수요 감소가 불가피할 전망이다. 반면, 기존 다주택 보유자에 직접 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 대출 규제로 인해 현재 보유한 집을 팔아야 할 이유는 없기 때문이다.
단기 주택가격 형성에는 주택수요보다 다주택자 매도 물량이 큰 영향을 준다. 이러한 측면에 새로운 대출규제로 인해 주택 매도 물량이 증가하고 그에 따라 주택가격 변동성이 커지는 상황은 없을 것으로 판단된다.
주택 투자수요 감소와 중도금 대출 보증한도 하향으로 신규 아파트 분양 물량 감소가 예상된다. 리스크 관리를 위한 불가피한 선택이다. 2017년 예상 분양 아파트는 35만 7천가구로 2016년 대비 -21% 감소할 것으로 예상된다.
신규 아파트 분양 물량 축소와 투자수요 감소는 주택사업이 양에서 질로 변화하는 계기를 마련해줄 것이다. 반면, 8월 이후 지속되는 부동산 규제 정책으로 건설업종에 대한 우려가 컸다. 가계부채 종합대책으로 정책 불확실성은 줄어들고 있다는 판단이다. 향후 재무구조 개선을 전망하면서 저 평가에 대한 고민이 필요한 시점이다.
<미래에셋 대우증권>