매수·매도자 모두 ‘시장 눈치 보기’에 들어가면서 주택시장의 ‘거래절벽’ 현상이 뚜렷해질 전망이다.
‘거래절벽’ 현상이 장기화 되면 매도 시점을 놓칠 수 있다는 우려감이 현실화 되고 있다. 원하는 시기에 제값을 받지 못하고 급매물로 팔 경우 손해가 예상된다. 거래시장이 더 위축되기 전에 집주인들의 매도전략이 절실히 필요한 상황이다.
시장 눈치 보기 길어져 ‘거래절벽’ 현실화, 다주택자 매도전략 필요
제값 받고 원하는 시기에 매도하기 손쉬운 방법, 정부기관에 팔자
대출, 청약, 세금 등의 규제들이 속속 시행에 들어가 매매 거래량 감소폭이 크다.
지난 9월 26일부터 주택거래신고제가 시행되면서 자금계획을 밝히기 부담되는 수요자들이 많아져 관망세로 돌아섰다.
한국은행이 기준금리 인상을 예고했고, 재건축 등 정비사업 조합원에 대해서도 5년간 재당첨 제한을 적용해 주택을 구입하기가 쉽지 않다.
서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 매매거래 신고건수는 8419건으로 전월 대비 43% 감소했다. 재건축을 진행 중이거나 가능연한이 도래한 아파트 비중이 높은 강동(▼61%), 성동(▼54%), 강남(▼54%), 노원(▼48%), 서초(▼48%) 지역의 거래신고 감소폭이 컸다.
2018년 4월부터 적용되는 양도세 중과세를 앞두고 ‘세금 회피성’ 매물이 수도권 외곽에서부터 본격적으로 출시되면 매매가격 보합세가 지속되거나 일부 가격 하락 움직임도 예상된다. 입주물량이 많은 지방이나 2기 신도시에서 가격 하락도 나타나고 있어 더 보유할수록 매도가 어려워질 전망이다.
다주택자, 가격 상승률이 낮은 주택부터 팔아야
제값 받고 잘 팔기 위해서는 개인 간의 거래보다는 정부기관이 운영하는 매입제도를 활용해보자. 매도자 입장에서 가격 협상 과정이 합리적이고 계약 시기를 예측하기 수월한 대상은 공공기관이다.
확실한 정부기관과의 거래는 매도자가 원하는 시점에 계약을 진행할 수 있다 보니 빠른 시일 내에 부동산 처분이 가능하다. 특히 가격 협상은 합리적인 방법으로 진행된다. 전문 감정평가사가 감정평가를 산정해 가격을 제시하기 때문이다.
반면 일반적인 부동산 거래는 개업공인중개사를 방문해 매물을 내놓고 공인중개사는 여러 명의 개인 고객에게 집을 보여준 후 가격 흥정을 거친 후 계약서를 작성한다.
집을 보여주기 위해서 다수의 사람과 약속을 정해야 하는 등 번거로운 거래 과정이 필요하다. 주택의 위치나 내부 상태 등이 좋지 않으면 협상 과정에서 가격을 깎고 팔아야 한다.
개인 간의 거래는 매수자의 자금마련 사정을 고려해 잔금시기를 늦추는 경우가 발생한다. 계획대로 계약이 진행되지 않으면 이사 갈 집의 잔금 납부까지 영향을 받아 대출을 받아야 하는 불상사도 생기게 된다.
현재 한국토지주택공사(LH)는 2017년 3월부터 전용면적 60㎡ 이하, 감정평가가격이 3억 원 이하, 단지규모 150세대 이상인 아파트 2000호를 매입하고 있다.
매입아파트는 주택자금이 부족한 만 39세 이하의 무주택 청년과 신혼부부에게 주변 임대료보다 저렴하게 제공된다.
지역은 수도권 전역과 5대 광역시, 인구 10만 이상 지방 시·군 지역에 소재한 아파트다. 조건에 해당되는 집주인은 아파트 매입신청서, 집합건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본, 신분증 등의 구비서류를 챙겨 LH 각 지역 본부에 방문 접수하거나 등기우편을 보내면 된다.
8.2대책에 따라 양도소득세 중과세가 적용되기 전에 매도할 계획이라면 상대적으로 가격 상승폭이 작은 주택을 먼저 처분하고 1세대 1가구 양도소득세 비과세 조건을 갖추는 것이 유리하다. 시세차익이 큰 부동산을 먼저 처분할 경우 양도소득세 적용 세율 구간이 높아져 세금 부담이 커진다.
조정대상지역 다주택자는 2018년 4월 1일부터 양도소득세 중과세가 적용되고, 장기보유특별공제는 적용 받지 못한다. 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6%~40%까지 적용된다. 양도소득세 중과세율은 기본세율에서 2주택자 10%p 3주택 이상자는 20%p의 추가 세율이 적용된다.
예를 들어 3주택자가 양도차익 5000만 원인 부동산을 2018년 4월 이전에 처분할 경우 24%의 세율이 부과되지만 이후에 팔면 44%의 세율이 적용된다. 조정대상지역은 서울 25개구 전 지역과 부산 7개구, 경기 과천·광명·성남·고양·남양주·하남과 화성동탄2, 세종시다.
비조정대상지역 다주택자, 보유시기 늦출수록 불리
비조정대상지역도 세금 규제를 피하기 어렵다. 다주택자 장기보유특별공제율이 2019년부터 줄어들어 오래 보유할수록 불리해진다.
현행 다주택자, 상가, 토지에 대한 장기보유특별공제율은 최대 10년 이상 보유하면 30%를 적용하지만 2019년부터 15년 이상 보유해야 한다. 4년 이상 보유한 주택의 연간 공제율은 3%p에서 2%p로 축소된다. 비조정대상지역의 양도소득세율은 기존대로 기본세율 6~40% 적용된다.
여러 채의 부동산을 처분할 경우 1년 단위로 분산하는 것이 양도소득세를 줄이는데 유리하다. 양도소득세 계산은 1년 동안 발생한 부동산 양도차익 전액을 합산해서 세율을 부과한다. 두 주택을 처분할 경우 잔금시기를 2017년과 2018년으로 나누는 것이다.
다주택자 A씨는 올해 1월 양도차익 7000만 원 남은 아파트를 먼저 처분하고 양도세율 24%를 적용 받았다. 두 번째 아파트는 양도차익 8000만 원을 남기고 올해 안에 팔려고 했지만 내년으로 미뤘다. 양도소득세율이 24%가 아닌 먼저 처분한 아파트의 양도차익 7000만 원을 합산해 1억5000만 원 기준인 35%의 세율이 적용되기 때문이다.
2018년부터 과세표준 5억 원 초과 구간이 추가된다. 가격이 오를 때로 올라 추가 상승 여력이 낮고, 양도소득세 비과세 요건을 갖추기 어렵다면 2017년 이내 처분하는 것이 유리할 수 있다.
다주택자이더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에는 양도소득세 중과세 대상을 적용 받지 않는다. 기존주택에 대한 비과세 소멸 기한을 놓치지 말아야 한다.
일시적 1세대 2주택자 조건은 ▲신규 주택 구입 후 3년 이내 기존 주택 팔 경우 ▲결혼·노부모 봉양, 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 등이다. 그 외 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 원 이하 주택을 소유한 경우, 장기간 임대한 주택(10년 이상)은 양도소득세 중과세 대상에서 제외된다. [제공 : 부동산114]