[생활속 법률 톡톡] 주택임대차보호법상 주택이란?
[생활속 법률 톡톡] 주택임대차보호법상 주택이란?
  • 강민구 변호사
  • 입력 2017-11-09 18:28
  • 승인 2017.11.09 18:28
  • 호수 1228
  • 59면
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

주택임대차보호법으로 임차인이 보호를 받을 수 있다고 하는데 모든 주택의 임차인이 다 보호받을 수 있는지 여부와 요건에 대해서 알아보자.

주택임대차보호법에 의하면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 경우에는 대항력이 인정되어 보증금을 보호받게 된다. 하지만 모든 주택이 보호 대상이 되는 것은 아니다. 사례별로 살펴보자.
첫째, 영업을 위한 부수적인 공간이 주거용인 경우에는 주택임대차보호법에 의해 보호받지 못한다. 예컨대 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물인데 그 중 방 및 다방의 주방을 주거 목적에 사용하는 경우이다. 이러한 경우 주거용으로 사용하는 공간은 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거 목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이기 때문에, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다.
둘째, 주거용이 상당한 면적이고 유일한 주거 공간인 경우는 비주거용보다 면적이 좁더라도 전체적으로 주거용 건물로 인정된다. 실제로 A씨는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 슈퍼마켓을 경영하고 있었다. 그런데 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 A씨의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다. 
셋째, 미등기 건물도 주택임대차보호법에 의해 보호된다. 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용 대상이 된다. 
넷째, 임차인이 주거용으로 개조 내지 증축한 경우는 주택임대차보호법상 주택이 아니다. 예컨대 원래 비주거용 근린상가의 임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조하여 건물의 일부 혹은 전부가 비주거용 건물에서 주거용 건물로 변경된 경우이다. 이러한 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의해 보호받지 못한다. 

 
<강민구 변호사 이력>
 
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

 
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

 
[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)