[생활속 법률 톡톡] 임대차 계약 중 파손 부분 누가 책임?
[생활속 법률 톡톡] 임대차 계약 중 파손 부분 누가 책임?
  • 강민구 변호사
  • 입력 2017-12-11 09:33
  • 승인 2017.12.11 09:33
  • 호수 1232
  • 59면
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A씨는 2년간 아파트를 임차한 세입자인데 이번에 아이 학교 문제로 집을 이사하게 되었다. 그런데 집주인 B씨는 A씨가 마루를 훼손했다면서 보증금에서 200만 원을 공제한 후 나머지만 돌려주었다. 사실 A씨가 마루에 화분을 놓았는데 물을 주다가 그 물이 새어나와 화분 밑이 좀 썩었던 것이 원인이었다. 그런데 썩은 부위가 불과 A4용지 크기만 한데 B씨는 마루 전체를 갈아야 한다면서 200만 원을 공제한 것. A씨는 너무 억울해 B씨를 상대로 보증금반환소송을 하려고 하는데 이길 수 있을까?

집을 세 들어 사는 경우 집주인은 세입자에게 본래의 용도에 사용할 수 있도록 유지 보수해 줘야 할 의무가 있고, 세입자는 계약기간이 종료될 경우 원상 복구해줘야 할 의무가 있다. 하지만 집을 임대차하여 사용하다 보면 흔히 벽지가 더러워지거나, 보일러 동파, 마루에 흠집나기 등 크고 작은 훼손이 발생하게 된다. 통상 집을 임대하는 경우 기간이 최소 2년이므로 원래의 모습 그대로 유지한다는 것은 사실상 불가능하다.

그럼 세입자는 어느 경우에 원상복구 비용을 부담해야 하는가? ① 먼저 벽지의 경우 통상적인 훼손이나 마모, 색 변색 등에 대해서는 세입자가 원상복구 의무가 따로 없다. 왜냐하면 그러한 것들은 자연스러운 변화이기 때문이다. 하지만 관리 잘못으로 벽지가 들떴다든가, 어린아이가 벽지에 낙서를 심하게 하였다든가 하는 경우는 세입자에게 원상복구 의무가 있다. ② 못 자국 역시 일상적인 생활을 위한 경우는 세입자에게 책임이 없으나 너무 심하여 도저히 그대로 사용하기 어려운 정도라면 세입자는 원상복구 해줘야 한다. 하지만 만약 세입자가 집주인의 동의를 받고 벽지 색깔을 바꾼 경우에 세입자는 원상복구 의무가 없게 된다. ③ 마루의 경우도 통상적인 변색이나, 마모, 책상이나 카펫트 사용으로 인한 다른 부위와의 색깔 농도 차이 정도는 세입자에게 책임이 없으나, 바퀴달린 의자로 긁거나, 골프백을 장기간 두어 동그랗게 패인 정도, 화분에 물을 잘못 줘서 마루 일부가 변색되거나 들뜬 정도일 경우에는 세입자에게 책임이 있다. ④ 보일러의 경우도 세입자가 통상적인 주의 의무로 관리한 경우에는 책임이 없으나, 동파 위험이 있음에도 전혀 보온장치를 하거나 그 외 관리의무를 현저히 게을리한 경우에는 책임이 있게 된다. 

사례로 돌아가 살피건대, A씨는 마루를 썩게 한 것에 대한 원상복구 의무를 부담하게 된다. 다음으로 복구 범위가 문제되는데 마루 일부만 교체할 경우 색상이나 디자인에서 차이가 나므로 완전한 원상복구라 볼 수 없다. 따라서 그 썩은 부분과 연결된 거실 전체 마루를 교체할 수밖에 없다. 결국 집주인 B씨의 주장이 타당하므로 A씨가 B씨를 상대로 보증금반환소송을 제기할 경우 패소할 확률이 높다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)