[생활속 법률 톡톡] 별장은 1세대 2주택에 해당되나?
[생활속 법률 톡톡] 별장은 1세대 2주택에 해당되나?
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-01-02 14:16
  • 승인 2018.01.02 14:16
  • 호수 1235
  • 59면
  • 댓글 0
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1세대 2주택이라도 선매수한 주택을 후매수한 주택 시점으로부터 3년 이내 매도한 경우 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 그 외 혼인으로 인해 또는 노부모 봉양을 위해 2주택이 된 경우에는 5년 이내 한 채를 팔 경우에도 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 그럼 주택 중 한 채가 별장인 경우에는 어떨까? 만약 별장을 세법상 주택으로 본다면 1세대 2주택이 되므로 나중에 그 중 한 채를 팔 경우 양도소득세를 많이 납부해야 한다. 하지만 그와 같이 해석하게 되면 결국 별장을 갖지 말라는 것과 다름없다. 그래서 세법상으로 별장은 주택이 아닌 것으로 취급된다. 예컨대 서울에 집이 한 채 있는 사람이 제주도에 한 채의 집이 더 있는데 제주도 집은 평소에 거주하지 않고 오로지 휴가 때나 주말 등에 골프 치러 갈 때만 일시적으로 사용하는 경우에 그 제주도 집은 별장으로 보아 1세대 2주택에 해당되지 않는다. 따라서 두 집 중 어느 것을 먼저 처분할 경우 1세대 2주택의 양도소득세율이 적용되지 않게 된다(대법원 2008.5.29. 선고 2008두4459, 서울행정법원 2016 구단59181 판결). 
여기서 별장의 개념이 매우 중요한데, 세법상 별장이라 함은 ‘주거용 건축물이지만 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 피서, 놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속토지’를 말한다(지방세법 제13조 5항 1호). 따라서 만약 그 별장을 누군가에게 세를 주거나 관리인 등에게 상시 거주케 하였다면 이는 세법상 주택으로 취급될 수 있다(서울고등법원  2008.01.25. 선고 2007누9206 판결). 다만 어떤 건축물이 별장에 해당하기 위해서는 그 건축물이 사실상의 현황에 의하여 별장용으로 사용되고 있으면 족하고, 그 사용 주체가 반드시 그 건축물의 소유자임을 요하는 것은 아니며 그 건축물의 임차인이라도 무방하다. 따라서 별장으로 사용하던 주택을 타인에게 세를 놓았지만 그 세입자 역시 임대인과 마찬가지로 역시 별장으로만 사용하였다면 그 주택은 세법상 별장으로 취급된다(대법원 1988. 4.12. 선고 87누932 판결). 참고로 세무서에서는 사실상의 현황에 의해 별장으로 사용하고 있는지 여부를 판단할 때 그 주택에서 사용한 전기 및 수도료, 전화사용료 등을 조사하여 그 주택이 상시 거주용인지 여부를 살펴본다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)