가. 용도 변경하는 이유
같은 건물인데도, 유독 한두 층만 집값이 유난히 저렴한 경우가 있다. 이때 건축물대장을 확인해 보면 다른 층은 모두 주택인데 비해 저렴한 층만 근린생활시설로 되어 있는 경우가 다반사다. 상가들이 들어서야 할 근린생활시설로 허가받고는 준공검사 뒤 욕실을 꾸미고 싱크대를 설치해 주택으로 분양하는 것이다. 다세대주택은 세대당 1대의 주차공간을 확보해야 하지만, 근린생활시설은 그런 제한이 없기 때문에 건축주 입장에서는 한두 층만 근린생활시설로 해두면 주차장 부지를 덜 확보해도 된다.
뿐만 아니라 다세대주택의 경우 660㎡(약 200평) 이하여야 한다. 그런데 그 면적만 지을 경우 사실상 허용된 용적률을 다 사용하지 못하는 경우가 종종 있는데 건축주의 입장에서는 그 용적률을 다 채우기 위해 일부 근린생활시설을 추가하는데 그 면적 부분은 위 660㎡에 포함되지 않게 된다.
이러한 이유로 건축주가 위와 같은 다세대주택에 근린생활시설을 추가하여 건축, 준공검사를 받은 뒤에는 근생 부분을 불법적으로 주거용으로 개조해 분양하는 것이다. 보통 근린생활시설보다 주거용일 경우 분양이 더 잘되기 때문이다. 주위에서 자주 볼 수 있는 옥탑방도 이러한 불법적 개조물인 경우가 대부분이다.
나. 분양 당시 싼 분양가로 현혹해, 고지의무 제대로 이행하지 않아
그럼에도 불구하고 분양당시 이러한 사실을 수분양자들에게 제대로 고지하지 않는 경우가 비일비재하다. 통상 계약서에는 ‘근린생활시설’이라는 것을 표시한다. 또한 근린생활시설의 경우 취·등록세가 주거용의 경우보다 거의 두 배나 많이 부과되어 확연히 차이가 난다. 그러나 법에 무지한 일반인에게는 이러한 사실을 제대로 설명하지 않고 통상가격보다 10〜20% 싸게 내놓아 현혹하는 것이다. 물론 사기죄를 피하기 위해 대강의 설명을 해준다. 나아가 분양가도 싼 데다 취·등록세의 절반 가까이를 건축주가 지원하기 때문에 수분양자의 입장에서는 당장은 달콤한 유혹이 아닐 수 없다.
다. 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 건물 샀을 경우 피해는?
이러한 건물 사서 주민등록을 이전하면 관할 구청에서는 바로 불법건물이라는 것을 알게 된다. 왜냐하면 건축물대장상에는 근린상가로 되어 있으므로 주민등록 이전을 한다는 것은 모순이기 때문이다. 뿐만 아니라 주위에서 민원을 제기할 경우도 있어 적발되는 것은 시간문제다.
이러한 불법개조 사실이 발각되면 구청에서 당장 시정명령과 벌금이 부과되고, 그래도 시정하지 않을 경우 이행강제금까지 부과된다. 법적으로는 행정대집행(강제철거)도 할 수 있다고 되어 있지만 구청에서 현실적으로 그렇게 하는 경우는 거의 없다. 나아가 건축물대장 상에 “위반건축물”이라고 표시되는 경우도 있는데 이 경우에는 위반 부분에 대한 원상복구를 하지 않는 한 다른 부분에 관하여도 용도변경도 전혀 허용되지 않는다. 뿐만 아니라 당장 금전적 피해도 만만치 않다. 일단 근린생활시설의 경우 취·등록세는 물론 재산세도 주거용보다 고액이며, 금융권에서 대출조건도 훨씬 불리하다. 하지만 가장 큰 피해는 매년 부과되는 이행강제금이다.
라. 근린생활시설의 경우 이행강제금 계속 부과
이행강제금의 경우 “시가표준액×위반 부분의 면적×요율”로 계산되어 부과된다. 현행법으로는 연 2회 부과할 수 있다고 되어 있지만 대부분 지자체에서는 년 1회 부과하고 있다. 주택의 경우 특례법이 적용되어 연면적 85㎡ 이하는 최대 5회까지 부과되지만, 연면적 85㎡ 초과 주택이나 상가(근생 포함)의 경우는 횟수의 제한 없이 해마다 계속 부과하게 된다. 많은 사람들이 용도에 상관없이 무조건 5회만 부과된다고 오해하는 경우가 많지만, 건축법 80조 1항을 보면 명백하게 규정되어 있다. 따라서 근린생활시설의 경우 원상회복을 하지 않는 한 계속하여 매년 이행강제금이 부과되는 불이익을 당할 수밖에 없다. 따라서 분양가 몇 푼 아끼려다 이행강제금 폭탄 때문에 결과적으로 엄청난 손해를 볼 수도 있다.
마. 피해당할 경우 구제방법은?
위와 같이 비양심적인 분양자의 감언이설에 속아서 근린생활시설임에도 주거용으로 불법개조된 건물을 산 경우에는 어떻게 해야 할까? 일단 분양계약서 상 근린생활시설임이 명시되지 않은 경우에는 사기죄로 형사고소하거나 민사상 계약취소도 가능하다. 하지만 계약서에 근린생활시설임이 명시되어 있는 경우에는 이러한 구제방법이 어려울 수 있다. 왜냐하면 나중에 이행강제금 부과된다는 점을 명백하게 고지하지 아니하였다고 해도 그러한 사정만으로 사기라고 단정할 수는 없기 때문이다(통상 거래관계에서 용인되는 과장 정도로 여겨질 수 있다). 다만 매도인이 만약 공공주택을 분양하는 사업자라면 사정이 달라질 수 있다. 즉 이러한 경우에는 사업자로서 당연히 수분양자에게 용도변경으로 예상되는 이행강제금에 관한 고지의무가 발생할 수 있기 때문이다. 또한 설사 민사상 계약취소가 가능하다고 해도 분양사가 이미 폐업한 경우에는 방법도 없다.
다만 부동산중개업자를 통해 매수한 경우라면 중개업자가 이러한 사정을 충분히 설명하지 아니한 점을 문제 삼아 손해배상을 받을 수는 있다. 중개사의 경우 통상 1년에 1억 정도 공제를 가입하므로 공제조합을 통해 배상받으면 된다. 결국 “싼 게 비지떡”이란 속담처럼 다른 건물에 비해 저렴한 건물일 경우 일단 조심해야 한다. 따라서 다세대주택을 분양받을 경우에는 거래 전에 건축물대장을 떼어 보아 용도가 ‘주거용’인지 반드시 확인해야 한다.
바. 결어
사례로 돌아가 살피건대, A씨의 경우 건물주를 상대로 계약을 취소하거나 손해배상을 받기는 쉽지 않다. 왜냐하면 계약서에 분명히 ‘근린생활시설’이라고 건물의 용도가 특정되어 있기 때문이다. 한편 부동산중개업자 B씨의 경우 허위로 잘못된 정보를 주었으므로 손해배상책임이 인정될 것이다. 다만 A씨에게도 부주의한 과실이 인정되므로 일부 승소에 만족해야 할 것이다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사
mkkpro@naver.com