이에 반해 조망권의 경우는 일조권처럼 보호받지 못하는 경향이 강하다. 조망권 침해에 대한 법원 판단 기준은 인근 토지의 건물이 건축돼 발생하는 시야 차단에 의한 폐쇄감이나 압박감 등의 정도에 따라 다르다. 거실 창을 통해 하늘이 보이는 비율인 천공률이나, 건물이 외부 조망을 차단하는 면적이 어느 정도 되는지에 대한 조망침해율, 그리고 건물의 전체적인 상황 등을 종합적으로 살펴서 결정된다. 하지만 실무상 조망권만의 침해로 손해배상을 받는 경우는 매우 드물고 대부분 일조권의 침해 때문에 배상이 이뤄지곤 한다.
간혹 분양업자들이 인근 땅이 관공서나 공원 등이 존재한다는 이유로 조망권이 침해받을 가능성이 없다며 ‘영구조망권’이라는 미사여구로 현혹하는 경우가 있다. 믈론 그 관공서나 공원이 계속 존재할 경우에는 조망권이 계속 보호받을 수 있으나 법적으로 보장되는 권리는 아니다. 따라서 사정에 의해 국가나 지방자치단체에서 국유지나 시유지 등의 용도를 변경하거나 제3자에게 매도하여 개발이 이뤄져 고층빌딩이 들어설 경우는 인근 부동산의 조망권이 침해될 소지가 다분히 있는 것이다. 결국 ‘영구조망권’이라는 것은 법적으로 인정되거나 등기를 할 수 있는 권리는 아니므로 제3자에게 이를 대항할 수 없는 단순한 ‘기대권’에 불과하다. 그 결과 인근 땅의 용도가 변경되거나 새로운 건물이 들어설 경우 일조권 침해가 동반되지 않는다면, 조망권 침해만으로 공사 중지 가처분이나 손해배상 청구도 하기 힘들다.
그렇다면 이 경우 영구조망권이라고 홍보한 분양사에게 책임을 물을 수 있을까? 분양 계약할 때 우리가 흔히 보는 분양 공고문이라든가 조감도 카탈로그 등은 물론 분양사 직원이 한 홍보 내용 역시 계약 내용의 일부에 포함될 수 있다. 따라서 만약에 분양사에서 고의로 거짓말을 했다든가 말이 안 되는 근거 없는 얘기를 했다든가 이럴 경우 계약에서 중요한 부분에 대한 어떤 기망행위가 되기 때문에 수분양자는 매매계약을 취소할 수 있고 형사상 소송도 가능하다. 하지만 매도인이나 중개업자가 조망권 침해를 예상하면서 이를 숨긴 채 거짓말을 하여 매도한 것이 아닌 한 조망권은 법적으로 보장되는 것이 아니므로 매매계약의 효력을 다투거나 손해배상을 청구하는 것도 쉽지 않다. 그러므로 영구 조망권이라고 광고하는 분양사의 말을 액면 그대로 믿지 말고 향후 인근 지역에 고층건물이 들어설 가능성을 보다 꼼꼼히 검토하는 것이 좋다. 예컨대 구청이나 시청 등에 가서 도시개발계획안을 미리 살펴보는 것도 그 방안 중 하나일 것이다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사
mkkpro@naver.com