보유하고 있는 부동산의 자산 규모가 크거나 다주택자일 경우, 세금 폭탄의 공포에서 자유롭지 못하다. 1주택자라도 9억 원이 넘는 고가주택의 경우도 마찬가지다. 그럼 만약 상가부지나 대지를 가지고 있는 사람의 경우 그 땅을 바로 파는 것이 유리할까, 아니면 건물을 지어서 팔거나 임대사업을 영위하는 것이 유리할까? 먼저 세금에 대한 정확한 분석이 필요하다. 토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%인데 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세가 면적에 따라 최소 2.96%에서 최대 3.16%까지 추가로 부과된다. 하지만 상가건물이나 주택을 짓게 되면 부동산의 가치가 건축비용보다 더 높게 올라가는 경향이 많다. 그리고 건축비용은 나중에 취득원가로 계산되므로 양도소득세에서 공제받을 수도 있다. 따라서 건축에 들어가는 비용은 모두 다 세금계산서를 발부받아 처리하는 편이 좋다. 당장 부가세 몇 푼 아끼려다가 나중에 세금에서 공제받지 못하게 되면 결과적으로 손해다.
물론 나대지에 신축을 하지 않고 기존의 주택을 그대로 매입한다면 토지, 주택에 대한 취득세를 따로 내지 않고 합쳐서 내기 때문에 취득세 부담을 줄 일 수 있기는 하다. 하지만 취득가액에는 이미 전 소유자의 건축비용에 프리미엄이 붙은 금액이므로 세금보다 더 큰 손해를 볼 수도 있다. 다만 “건축을 하면 10년이 늙는다”라는 말이 있듯이 건축을 하는 것이 그리 녹록지만은 않다. 따라서 좋은 설계사와 시공업체를 선정해야만 이득을 볼 수 있을 것이다.
한편 건축물에 대한 취득세나 양도소득세를 절감하는 방법은 무엇일까? 8년 장기임대사업자(준공공임대사업자)로 등록할 경우, 60제곱미터 이하의 경우 취득세가 100% 감면된다. 또한 장기임대 목적으로 60㎡초과 85㎡ 이하의 임대주택을 취득하는 경우에도 50%의 취득세를 감면받는다. 한편 무주택자를 위한 취득세 감면적용도 마련돼 있는데, 연면적 또는 전용면적이 40㎡ 이하이고, 취득가액이 1억 원 미만, 1가구 1주택인 경우 취득세가 100% 감면 된다.
보유세로는 토지, 주택 상가 소유자가 내는 재산세와 9억 원 이상 토지 소유자에 누진세율을 적용하여 부과하는 종합부동산세가 있다. 이 중 보유세는 매매시점에 발생하는 세금이 아니라, 자칫 간과하기 쉬운데 그 기준일이 매년 6월 1일임을 반드시 기억해야 한다. 그래서 “재산세를 절감받기 위해서는 6월 1일 이후에 집을 사라”라는 말이 나오는 것이다. 보유세는 토지와 주택, 건물 등을 소유한 경우 7월, 9월 2번에 걸쳐 부과되는데 6월 1일에 부동산을 매매한 경우, 등기부등본상의 집주인인 매수자가 재산세를 납부하게 되는데, 부동산 취득날짜와 경우 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날이 적용된다. 이는 6월 1일에 등기를 하지 않았어도 잔금을 6월 1일에 치렀다면 매수자가 재산세를 부담해야 한다는 의미이다. 결국 6월 1일을 기억하고 부동산을 매매한다면 수십만 원, 수백 만 원의 재산세를 아낄 수 있다.
한편, 다주택자가 4월 1일 이후 집을 팔 경우 양도소득세가 더 중과되게 되는데 양도차익이 1200만 원 이하인 3주택자일 경우, 기존 6%에서 최대 26%까지 양도소득세를 내야한다. 만약 양도차익이 5억 원을 초과할 때는 그 차익의 62%를 세금으로 내야 한다.
이러한 세금을 아끼려고 자식에게 부동산을 증여하는 사람들도 있다. 그런데  증여와 매매는 대가관계 즉, 대금을 지급하느냐의 여부로 판단하게 된다. 가족 간에는 매매를 하는 경우보다 증여를 하는 경우가 일반적이므로 매매를 하는 경우에는 실질 대금의 지급 여부가 중요하다. 특히 자금출처에 대해 소득이 없는 자녀나 배우자가 매매를 하는 경우에는 증여로 추정되어 증여세를 부담할 수 있으므로 유의하여야 한다. 따라서 자녀에게 증여할 경우 자금 출처에 대한 증빙을 각별히 신경 써야 한다. 증여세나 취득세는 증여를 받는 사람이 내야 하는데 자금이 없는 자녀의 증여세 등을 부모님이 대신 내준다면 증여세 및 취득세까지 증여가액에 합산이 되어 증여세가 추가로 과세될 수 있다. 따라서 자녀가 증여세 및 취득세를 낼 수 있도록 자금 증빙이 갖춰져야 한다. 
한편 통상적으로 많은 사람들은 자식에게 아파트를 증여하면서 전세를 끼고 줄 경우에는 그 전세가액만큼 증여과세 가액이 줄어들어 증여세를 감면받을 수 있다고 생각하곤 한다. 예컨대 시가 10억인 아파트 한 채를 자식에게 증여하면서 전세보증금 7억의 채무까지 승계시키는 경우에는 이를 ‘부담부 증여’로 취급되어 실질적인 증여는 3억 원에 불과하다. 하지만 이 경우도 주의해야 할 점은 자식이 그 전세보증채무 7억 원을 변제할 수 있는 경제활동을 해야 한다는 점이다. 만약 자식이 미성년자이거나 성년이라도 학생 신분일 경우에는 ‘부담부 증여’가 인정되지 않고 10억 원 전체가 증여과세 대상이 될 수 있으니 주의를 요한다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
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