합당한 가격 산출 필수
시설 권리금이란 기존의 영업주가 창업할 당시 내부 인테리어, 집기 비품, 주방기기 등 시설물에 투자한 금액에 대해 보전해 주는 성격의 권리금을 말한다.일반적으로 시설에 대한 금액은 감가상각을 통해 보통 3년 정도면 소멸한다고 보면 적당하다고들 말한다. 시기적으로 3년 정도 사용하면 내부 인테리어 집기, 비품 등을 교체해야 할 시점이라는 판단에서다. 따라서 초기 창업 시 시설비용으로 6,000만원 정도 투자가 되었고 2년 정도 영업을 했다고 가정하면 잔존 가치를 2,000여만원 정도로 판단한다.여기서 필자는 좀더 세부적으로 접근하고자 한다. 즉, 인·아웃테리어 부분은 감가상각을 적용하지만 집기 비품등은 중고가격 시세를 적용해 판단하고, 가격을 산정해 합당한 시설 권리금을 책정한다.
매출보장 보전성격 강해
영업 권리금이란 기존의 영업주가 운영을 하면서 단골 고객의 확보, 영업력 등을 발휘해 꾸준한 매출을 올리고 있었다면 본인이 그 점포를 인수·영업하더라도 어느 정도는 매출을 보장 받을 수 있기에 그에 대한 보전 성격의 금액이다.영업 권리금은 보통 1년간의 순이익이 얼마인가를 기준으로 판단한다.예를 들어 월 300만원 정도의 순이익을 올리고 있는 점포라면 연간 순이익은 3,600만원이므로 이 점포의 영업 권리금은 3,600만원이라고 생각하면 될 것이다.
여기서 문제는 기존 점의 상호와 상품을 그대로 인수 받아 운영했을 때는 위의 방법대로 산정하면 큰 무리가 없지만, 다른 아이템, 다른 업종으로 창업할 시에는 영업 권리금 자체의 의미가 없다는 얘기다. 즉, 상품 구성, 가격대, 대상고객들이 달라질 수 있기 때문에 이전 영업주의 매출을 그대로 기대할 수 없기 때문이다. 따라서 해당 점포에 다른 업종으로의 창업이라면 영업 권리금은 큰 의미를 둘 필요가 없다.바닥 권리금이란 점포가 좋은 상권, 좋은 입지에 위치하고 있다면 그 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 무방할 것이다.
입지 프리미엄 가치 높아
좋은 입지에 점포가 위치해 있으므로 기본적인 매출은 보장 받을 수 있다는 얘기다.보통 유명 대형 상권에서는 업종을 불문하고 권리금이라 하면 이 바닥 권리금에 대한 부분이 가장 큰 부분을 차지한다. 또 신도시의 상업지역에 대형 상가빌딩이 다수 지어질 때 좋은 위치의 신축 상가 건물에 이러한 바닥 권리금이 형성되어 있는 경우가 많다. 그러나 이 바닥 권리금의 가치를 판단하기는 쉽지 않다. 주변시세에 의존할 수밖에 없다는 얘기다. 또한 거품이 심해 상권의 변화에 따라, 경기상황에 따라 변동이 심한 편이므로 최대한 보수적으로 협상에 임해야 한다.
법률규정 없지만 ‘관행’
이러한 3가지 성격의 권리금을 합산해 보통 ‘권리금’이라고 통칭한다. 여기서 예비창업자들이 주의할 점은 권리금을 주고받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 아직까지 마련되어 있지 않다는 것이다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다.따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 또는 2년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1~2년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다.
또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아낼 수 있어야 한다.하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 불리한 경우가 대부분이다.그러나 한편으로는 일정규모 이상의 상권이 형성된 지역에서 권리금은 점포의 가치판단의 기준으로 여겨지기도 한다. 보통 예비창업자들은 대다수가 권리금이 싼 점포나 아예 없는 점포를 원하는 경우가 많은데 그것이 능사는 아니다. 신축건물을 제외하고 권리금이 형편없이 싸거나, 아예 없다는 얘기는 매출 또는 수익이 부진한 점포일 수 있다. 또 자신이 특별한 노하우를 가지지 않은 상태에서 해당점포에 입점할 경우 보증금마저 까먹고 나오는 경우가 허다하므로 주의해야 한다.
구두계약은 낭패 부를 수도
사전 작업이 완료되면 권리계약에 들어간다. 권리계약은 기존점포를 운영하던 점주와의 계약이다. 일반적으로 금액만을 명기한 채 “영업권, 집기비품 일체를 양수·양도 한다”라고만 대충 계약서를 작성하는 경우가 많다. 이럴 경우 의외로 낭패를 보는 경우가 있기 때문에 세부적이고 치밀하게 접근해야 한다. 첫 번째로 시설물, 집기, 비품 등 양수·양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사해 계약서상에 명시한다.보통 구두상으로 “이거 다 두고 가실 거죠?”하는 식으로 양수·양도할 물품 등을 언급하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 기존 영업주가 점포를 뺄 때 알게 모르게 하나 둘씩 그냥 가져가는 경우가 생길 수 있다. 즉, 점포 운영상에 필요한 물품이 아니라 개인적으로 가져다 놓았던 물품이니 가져가겠다는 것이다. 따라서 수저 몇 개, 그릇 몇 개 등 하나하나 계약서상에 명기할 필요는 없으나 수저세트 일체, 그릇세트 일체, 의자·탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등등 되도록이면 세부적으로 명기해야 한다.
아무리 작은 것이라도 영업하는데 필요한 것이라면 기존 영업주가 가져갈 경우 본인이 다시 다 사야한다. 불필요한 지출을 최대한 줄여야 할 것이다.두 번째로 업종에 따라 인·허가, 신고 등 증서가 필요한 업종일 경우 반드시 인·허가증을 반납 받아야 한다.예를 들어 외식업을 인수해 운영하는 경우, 요식업협회에서 실시하는 위생교육을 받고 그 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증 등을 받아야 한다.구청 등에서 이 영업신고증이나 영업허가증을 신청할 때 기존의 영업주가 받았던 영업신고 또는 허가증을 반드시 반납을 하고 새로 발급을 받아야 하기 때문에 만약 기존 영업주에게서 이 증서를 제대로 받아 두지 않았을 경우 본인이 그 점포에서 영업허가 또는 신고증을 발급 받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생길 수 있다.때문에 반드시 기존의 영업주에게서 영업에 관한 인·허가, 신고증 등 증서를 반드시 받아두도록.
# ‘권리계약’ 전 마지막 체크 포인트
이러한 모든 것을 고려해 권리금이 적정하다는 판단이 서더라도 덜컥 계약에 임해서는 안 된다.업종에 따라서 인·허가 또는 신고업종 등으로 구분되어 있기도 하고, 지역에 따라 업종의 제한이 있는 경우가 있기 때문이다. 따라서 본인이 하고자 하는 업종이 그 점포에서 가능한지 여부를 반드시 체크해야 한다. 예를 들어 초·중·고등학교 반경 몇m이내에서는 영업금지 업종이 있다. 즉, ‘학교정화구역’이라든지 ‘청소년보호구역’이라든지 해서 업종의 제한을 두고 있기 때문에 점포가 마음에 든다고 아무 생각 없이 계약에 임했다가 나중에 영업을 할 수가 없어 낭패를 보는 경우가 종종 발생하기도 한다. 따라서 하고자 하는 업종의 해당 관련 법규를 반드시 사전에 검토해 두어야 한다.또한 기존 업소가 제대로 영업허가 및 신고 등을 마치고 영업을 해 왔는지, 불법으로 영업을 해왔는지, 시설물에 대해서 불법 증·개축은 하지 않았는지 여부 등도 반드시 사전에 짚어 봐야 한다.