요즘의 부동산시장은 투자자들에겐 참으로 매력적 상황이다. 대다수 사람들이 움츠려 투자를 꺼리는 흐름이어서 급매물을 찾으면 의외로 싼값에 수익형상품이나 원가 이하의 부동산을 찾을 수 있다. 그러나 가치가 있는 급매물부동산은 임자를 만나면 곧바로 원래 값으로 되돌아가는 속성을 갖고 있다. 부동산가치의 탄력성이 있다는 얘기다. 이런 속성을 제대로 파악하면 기대이상의 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 부동산투자수익률은 보통 두 가지로 나뉜다. 임대에 따른 정기적 수익과 갖고 있다 팔 때 값이 올라 얻는 매각수익이 그것이다. 하룻밤 자고나면 부동산값이 뛰는 대세 상승형 환경이라면 팔 때의 시세차익을 보고 투자하게 되나 부동산경기가 위축된 안정적 시장에선 수익형부동산에 관심이 많이 가게 된다. 수익형부동산으론 상가, 오피스텔, 소형주택, 임대사무실 등이 주로 해당된다.

이들은 고정임대수익이 생기므로 투자자들 관심이 높아지는 물건들이다.그렇다면 수익형부동산의 투자원칙은 뭘까? 이는 크게 6가지로 나눠 설명할 수 있다. 첫째, 안정성과 높은 수익을 올리려면 저가매입이 기본이다. 사는 값을 낮춰야 차액을 크게 높이면서 임대수익도 극대화할 수 있다. 싼 매물을 잡기위해선 급매물이나 법원경매부동산에 접근하는 투자가 최선의 길이다. 급매물을 잡기 위해선 이런 성격의 수익형 부동산을 전문으로 다루는 전문가들 도움을 받는 게 좋다. 물론 스스로 목표를 정해 현장확인 등 발품을 팔아야 하는 건 기본이다. 둘째, 수익목표가 뚜렷해야한다. 부동산특성상 안정적 수익이 보장되면 시세차익이 많지 않고 , 거꾸로 높은 시세차익을 원하면 임대수익이 거의 생기지 않는다. 본인의 투자액과 연간수익목표를 정하고 이에 맞는 상품을 찾으면 의외로 매력 있는 물건들을 만날 수 있다.

본인이 정한 투자수익률보다 낮으면 아무리 좋아보여도 손을 떼는 용기가 필요하다.셋째, 단기시세차익보다는 환금성이 높은 수익성부동산에 투자할 필요가 있다. 앞으론 단기시세차익보다 매달 임대수익을 확보할 수 있고, 팔지 않더라도 원금을 그대로 확보할 수 있는 부동산이 유리하다. 살 때 값이 조금 높더라도 팔 때 남들이 서로 찾으려는 물건을 잡는 게 투자금을 빨리 거둬들일 수 있어 바람직하다. 넷째, 금융기관을 적절히 활용하는 지혜가 필요하다. 임대수익은 집의 경우 전세가 대비 한해 12%안팎의 임대료를 받고 있고 상가, 사무실은 12~18%대의 임대수입을 올린다. 반면 은행금리는 5%대로 낮은 편이어서 은행 등을 잘 이용하면 재미를 볼 수 있다. 수익형상품에서 자기자본율은 60%선이 적당하다. 대출이자는 임대수입의 40%안에서 지출토록 설계하는 게 바람직하다. 다섯째, 임대수입의 안정성을 중요한 판단기준의 하나로 삼아야한다. 수익형부동산은 사람들이 모여드는 지역이면 임대수입이 올라가고 공실률도 적으므로 지역과 위치선정이 아주 중요한 판단기준이다.

여섯째, 절세전략을 잘 짜라는 것이다. 저금리시대엔 특히 세금이 적게 나가거나 면제받는 게 곧 고수익투자의 지름길이 된다. 부동산임대수입은 세금납부액에 따라 수익성이 달라질 수 있다. 따라서 임대사업등록여부와 절세방법, 투자유의점에 대해 관계전문가와 상의, 진행하는 게 바람직하다.[투자실전 사례들] 수익형부동산의 하나인 오피스텔과 상가를 통해 올릴 수 있는 투자수익 실전사례를 들어보자. 오피스텔, 상가는 집이나 땅보다 환금성, 안정성, 수익성면에서 아무래도 앞선다. 게다가 정부의 ‘8·31부동산대책’의 직격탄에서도 비껴가고 있는 분위기여서 여윳돈이 있는 사람들에게 안성맞춤의 투자물건이라 여겨진다. 그렇다고 모두 좋은 점만 있는 건 아니다. 오피스텔용도에 따라 문제가 생길 수 있고 위치, 건립연수에 따라 수익정도가 달라지는 흠도 없잖다. 교통이 불편하거나 지은 지 오래된 오피스텔은 투자본전도 못 건지는 일도 생길 수 있다. 업무용인 오피스텔을 주거용으로 쓸 때도 1세대 2주택으로 인정받아 무거운 세금을 물게 되는 위험성도 있다. 이점과 단점을 잘 따져보면서 꼼꼼한 투자분석과 현장확인 등이 필요한 대목이다.

투자사례Ⅰ 오피스텔

서울 강남구 대치동 선릉역 부근의 골드로즈1 오피스텔 투자사례를 보자. 서울지하철 2호선과 분당선이 맞닿는 이 역은 교통이 편리한 곳으로 유명하다. 지하철에다 시내버스, 택시들이 많이 오가고 부근 편의시설들도 즐비하다. 왕십리로 이어지는 지하철 연장선도 공사중이다. 이 오피스텔의 16평형(전용면적 약 10평)의 2001년 분양가는 1억 2,300만원이고 은행융자금이 4,000만원 설정돼 있다. 임대액은 보증금 1,000만원에 월세 65만원이며 1년 기한으로 계약돼 있다. 급매가로 1억 1,000만원에 샀다고 할 때 이 오피스텔의 수익률을 따져보자. 먼저 들어간 돈 중 본인의 순수투자액은 6,000만원이다. 여기에 융자금에 대한 은행이자가 연간 약 200만원이 나가게 되는 반면 들어오는 돈은 한해 780만원. 6,000만원을 투자, 순수투자수익금으로 한해 580만원을 벌게 돼 연 10%대의 높은 수익률을 얻을 수 있다. 수익형부동산은 한해 8%이상이면 ‘좋은 상품’으로 꼽히는 점을 감안하면 훌륭한 투자물건이 아닌가.

투자사례Ⅱ 상가

서울 구로동에 있는 OO오피스텔건물의 1층 식당. 건물에 들어 있는 오피스텔 수는 186실. 바로 옆에 KT건물이 있고 다른 쪽으론 중견기업 본사가 가까이 있다. 한 사람당 평균매출액은 6,000원, 하루평균 식객인원수는 150~250명, 월평균매출액 3,000만원쯤 된다. 먼저 들어가는 돈은 구입가 1억 9,000만원(은행융자금 8,000만원 포함)이다. 여기서 세입자로부터 받는 보증금(2,000만원)을 빼면 본인의 실투자액은 9,000만원이 된다. 은행에 주는 이자는 연간 400만원. 상가를 살 때 들어간 9,000만원을 은행정기예금으로 넣어뒀다고 가정하면 270만원의 이자도 엄밀히 따지면 나가는 돈에 해당된다. 반면 들어오는 돈은 식당임대보증금 2,000만원에 월세 100만원이어서 한해 1,200만원이 나온다. 결국 이 상가에서 올릴 수 있는 연간수익금은 530만원. 수익률은 10%대다. 가게가 활성화돼 있어 경기가 어느 정도 풀리면 높은 매매수익과 함께 임대수익도 올릴 수 있어 매력적인 부동산투자물건이라 여겨진다.

# 불경기, 저금리시대의 수익형부동산 투자요령 6가지

1. 저가 급매물을 노려라
2. 뚜렷한 수익목표를 세워라
3. 환금성 높은 물건을 잡아라
4. 금융기관을 최대한 활용하라
5. 안정적 임대수입을 꾀하라
6. 절세전략을 잘 짜라
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