정부에서 추진하는 재건축 개발이익환수제의 시행을 앞두고 재건축 단지의 해당 건설회사나 조합별로 반발이 확산되고 있다. 정부는 이러한 재건축사업을 통한 개발이익 환수제를 시행하기 위하여 올 하반기부터 도시 및 주거환경정비법을 개정할 예정이며 그 후에 주택시장의 상황에 따라서 추진 시기를 결정할 것으로 알려지고 있다. 그 동안 재테크수단으로 이용되기도 하고 아파트 가격상승 원인이기도 했던 재건축 아파트가 우리나라 아파트의 역사를 말해주고 있다. 즉 1960년대에는 땅은 많았으나 돈이 없었으므로 외국에서 돈을 빌려 공사비가 적게 드는 당시 AID차관 아파트등 5층 규모의 아파트를 짓기 시작했다.

그후 1970년대에 와서는 박정희대통령의 경제개발5개년 계획의 추진에 힘입어 경제사정이 조금씩 나아지고 SOC등 각종 개발분위기가 확산됨으로써 10~12층의 아파트도 짓기 시작하였다. 이처럼 1960년대와 1970년대에 아파트들이 들어선 곳이 바로 이 강남 일대인 것이다. 이러한 아파트들이 당시에는 현재의 고가의 고급아파트들처럼 사치품이라고 할 정도로 부러움과 선망의 대상이었다. 그러다가 1980년대 들어서면서 아파트의 인기가 극도로 높아지자 건설회사들이 중저층 아파트가 들어선 강남권 일대를 제외한 지역에 땅을 확보하여 아파트를 공급하기 시작하였다. 그러나 80년대 들어와서도 수도권이나 서울 외곽에서는 원가 연동제 등의 시행으로 분양가를 높일 수 없는 상황이었고 땅값도 싼편이었으므로 건설원가를 낮추기 위하여 6층 이하의 아파트를 짓기 시작하였던 것이다.

이러한 아파트들이 이제 서울,수도권에서 재건축을 앞두고 실수요자도 있고 투자 및 투기성 소유자들도 있어서 사업성에 따른 손익계산상에 추가 부담액이 커지는 정부의 재건축 개발이익환수제에 반발을 하려는 분위기이다.그래서 여기에 따른 대부분의 재건축단지가 재건축개발이익환수제가 시행될 때까지 사업승인을 미루는 현상이 나타나고 있다. 이처럼 이러한 제도가 부동산 시장에 미치는 영향이 클 뿐만 아니라 단지별로 수익성이 악화될 수 있기 때문에 재건축을 추진하고 있는 조합들은 물론이고 일반수요자도 소송과 단체 행동에 나설 계획을 하는 것 같다. 즉 정부의 무차별적인 재건축 규제로 개인 재산에 대한 침해가 크다고 서명 운동 뿐만 아니라 시위까지 할 움직임이라는 것이다. 이처럼 정부에서 추진하는 이번의 재건축개발이익환수제가 시행되면은 재건축으로 늘어나는 일정 부분의 용적률을 임대아파트를 짓게 하여 환수한다는 방침이다.

이러할 경우 사업승인을 받지 않은 단지는 추가 부담이 거의 없지만 사업승인을 받은 단지는 가구당 3,000만원 정도를 추가 부담하여야 한다는 추정이다. 즉 재건축개발이익환수제의 핵심은 이번 정부에서 추진하는 제도의 시행일 이전에 사업승인을 받은 단지는 재건축으로 늘어난 면적중 10%를, 사업승인을 받지 않은 단지는 25%를 지어야 한다는 것이다. 그리고 이러한 제도가 적용되는 단지로서는 수도권정비계획법에 의한 관리권역중에서 수도권 과밀억제권역에 위치한 재건축 추진 단지에만 적용한다는 방침이다. 이러한 지역을 좀더 자세히 알아보면은 서울 전지역과 강화와 옹진을 제외한 인천지역,그리고 의정부,구리,남양주일부,하남,고양수원,성남,안양,부천,광명,과천,의왕,군포,시흥등이 수도권과밀지역으로 지정되어 있다.

그러나 이러한 지역에 위치 하더라도 이 제도의 시행일 이전에 재건축사업을 추진하여 관리처분까지 끝내고 일반분양까지 마쳤으면 이러한 재개발이익환수제의 적용을 받지 않도록 한다는 것이다. 그러면 이러한 임대아파트를 짓도록 하고 재건축조합에는 어떠한 보상을 한다는 계획인가하면 제도 시행 이전까지 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트를 짓는 면적만큼의 용적률을 높여준다는 것이다. 여기에다가 정부나 지방자치단체에서 건축비용은 표준건축비로 지급해주고 제도 시행 전까지 사업승인을 받지 아니한 조합에 대해서는 토지는 공시지가로, 건축비는 표준건축비로 보상을 한다는 것이다. 이러한 제도로 짓게 되는 재건축아파트의 임대주택은 일반아파트와 똑같이 짓게 되며 정부나 지방자치단체에서는 재건축조합에 대하여 앞에서 말한 것과 같이 보상을 해주고 조합에서 함께 건축한 아파트를 제공받아 임대형식으로 운영을 하게 된다는 것이다

이러한 임대 아파트도 단지내에서 별도의 동으로 구분해서 짓는 것이 아니라 일반 아파트와 함께 같은 동에 지어서 임대아파트동이라는 위화감을 최대한 줄이고 운영한다는 계획이다.이렇게 될 경우 이러한 제도의 영향을 종합 분석해 보면은 앞서 언급한대로 사업승인을 받은 단지에 대해서는 용적률 보상없이 일반 분양분 아파트로 임대아파트를 내놓아야 하기 때문에 조합의 부담으로 전가되게 된다.그것에 대하여 정부나 지방자치단체가 공시지가나 표준건축비로 보상을 한다고 하더라도 한가구 당 약3,000만원 정도의 추가 부담이 불가피하게 따를 것이라는 전망이다.또한 이러한 제도로 인하여 단지별 지역별로 개발밀도가 높아지는 원인이 되어 층고가 올라감으로써 주변의 기반시설과의 고려가 되지 않아 주거환경이 나빠지는 것을 초래할 수가 있다고 본다.
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