집주인이 전세금 반환하지 않을 경우 소송제기가 최선임차인 모르게 근저당 설정되어 있을 땐 확정일자 필요 본격적인 가을을 맞아 결혼과 함께 전셋집 문제를 걱정하는 사람이 부쩍 늘었다. 전셋값이 오르내리는 것도 문제지만 어렵게 찾은 전셋집이 각종 문제에 휘말리게 되면 힘부터 빠지는게 현실이다. 최근 전반적인 전셋값 하락과 매물은 늘었다고는 하지만 세입자로선 불안한 마음을 숨길 수 없고 집주인도 마음이 편하지 않긴 마찬가지다. 관련업계에 따르면 가을 이사철을 맞아 이같은 상황을 반영하듯 전세계약파기에서부터 갑작스런 건물매도, 전세보증금 반환문제 등 각종 전세문제 상담문의가 쇄도하고 있는 것으로 나타났다.이에 부동산정보제공업체 스피드뱅크(www. speedbank.co.kr)는 최근 이런 전세분쟁건에 대해 문답형식으로 상담사례를 소개해 눈길을 끌고 있다.스피드뱅크가 소개한 상담사례를 상황별로 살펴보자.

●전셋집 입주전 집주인 변경에 따른 대책

문)전세계약을 맺고 10일 후면 입주를 하는데, 주인이 집을 부동산에 매물로 내놨다. 집주인이 바뀌면 어떻게 해야하나? 새로운 주인이 나가라고 하면 어떻게 되는 건가?
☞이럴 경우 대항력 있는 임차인이 되지 못한다. 대항력을 가지려면 입주 후 전입신고까지 마쳐야 한다. 이에 따라 해당 주택의 새로운 매매계약의 잔금일자를 확인해 새주인의 소유권이전등기 전까지 입주 및 전입신고가 가능한지를 확인해야 한다. 또 새주인은 임차인이 들어오는 사실을 알고 있는지, 소유권 이전등기 전까지 입주 및 전입신고가 가능하다면 새 주인과 다시 임대차계약을 맺을수 있는지 등을 확인해봐야 한다. 조금이라도 의심스런 부분이 있다면 당장 계약을 해지하고 계약금 및 중도금에 대해 해당주택에 가압류 조치 등을 통해 전주인에게 돌려 받는 편이 낫다.

●전세금 우선변제권의 취득시기

문)새 아파트에 전세계약을 하고 입주해 살고 있다. 하지만 새아파트라서 그런지 아직 보존등기가 나지 않은 상태다. 전입신고와 확정일자는 받아놓았지만 등기부가 존재하지 않더라도 우선순위를 확보할 수 있는 것인지?
☞전입신고와 확정일자를 받은 날에 우선변제권을 취득한 것이다. 보존등기가 되어야만 근저당이 설정될 수 있으므로 크게 문제될 것이 없다.

●전세금 반환받는 방법

문)전세계약 만기일이 다가오면서 이사날을 정하고 새로운 전셋집을 찾아 계약금까지 지불한 상태다. 하지만 현 전셋집이 잘 빠지지 않는다. 만일 계약만료일까지 집이 나가지 않을 경우 전세금을 받을 수 없는 것인지?
☞집주인이 전세금을 반환하지 않는다면 소송을 제기하는 것이 최선의 방법이다. 차일피일 미루다 낭패를 당하는 경우가 많기 때문이다.문제가 불거져 다른 집에 거주하면서 소송을 제기해야 할 경우 임차권등기명령을 신청하는 방법이 최선이지만 전세금을 받아야 할 집에 주민등록만 두어도 상관은 없다.

●지나친 근저당 설정으로 인한 세입자의 전세보증금 반환청구

문)전세계약이 8개월 남아있는 상태에서 주인집에 근저당권이 설정된 사실을 알게되었다. 저당금액이 너무 커서 이사가기로 결정하고 전세보증금 반환을 요청했다. 주인이 매도한 돈으로 환급해 준다고 했으나 집이 나가지 않아 이사갈 집의 잔금을 치르지 못하고 있다. 임대인이 임차인 모르게 저당권을 설정한 것은 계약위반 아닌가? 이사갈 집에 잔금을 지급하지 못하게 될 경우 어떻게 되는 것인가?
☞근저당이 설정되었다 하더라도 세입자는 근저당설정전에 주민등록 전입신고 및 입주하였기 때문에 근저당보다는 선순위로 앞선다. 따라서 임의경매가 신청되더라도 확정일자를 받아놨다면 우선적으로 전세보증금을 받게 된다. 하지만 근저당 설정이 임대인의 계약위반에는 해당되지 않는다. 또 법적으로 계약기간이 남아있기 때문에 임차인이 임대인에게 전세금반환을 재촉할 수 있는 상황은 아니다.

●2년 미만 전세계약 가능여부

문)세입자와 계약기간을 2년으로 전세계약을 채결했다. 하지만 세입자가 사정상 전세를 빼야겠다면서 남은 10개월을 다른 사람에게 전세를 놓고 나가겠다고 한다. 이럴 경우 집주인 입장에서 허락할 수밖에 없는 것인지? 또 새로운 세입자가 10개월기간으로 전세계약을 했는데 10개월 후 2년기간 동안을 채워 살겠다고 하면 어떻게 되는 건가? 계약서상 10개월의 기간이 법적효력이 있는 것인지, 효력이 있다면 어떤식으로 특약을 기입해야 하는지 궁금하다.
☞기존 임차인의 계약기간이 2년기간으로 되어 있다면 주택임대차보호법 제4조에 의해 집주인은 계약기간을 2년을 주장하는 것이 가능하다. 남은 10개월을 다른 사람에게 전세를 놓고 나가겠다는 주장은 타당치 않다.또 집주인이 양보하여 새로운 세입자와 10개월 기간으로 전세계약을 한다면, 임차인은 자신의 선택에 의하여 10개월의 임차기간을 주장할 수도 있고, 아니면 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있다. 아무리 특약으로 1년 이내로 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제 10조에 의해 무효가 되기 때문이다.이에따라 현 임차인의 요구는 불합리한 것으로, 이런 사항을 임차인에게 알리고 불가능하다면 내용증명 등을 통해 명확히 해둘 필요가 있다.
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