내년부터 주공이 짓는 아파트 단계적으로 후분양 실시투기수요 사라지면서 집값 상승 억제 … 효과는 미지수후분양제도 도입이 점차 가시화되면서 주택시장에 어떤 영향을 미치게 될지 관심이 모아지고 있다. 건설교통부에 따르면 내년부터 대한주택공사가 짓는 공공분양 아파트의 공급방식이 단계적으로 후분양으로 바뀐다. 또 후분양제를 실시하는 민간건설업체에 국민주택 기금 2,000억원이 저리로 지원된다. 건설교통부는 이같은 내용을 골자로 한 아파트후분양제 활성화 방안을 다음달 말까지 마련해 공청회를 거쳐 관련 법령을 개정, 내년부터 시행에 들어갈 방침이라고 밝혔다.건설교통부 관계자는 “2004년 기금운용계획을 짜면서 후분양제 지원을 위한 금액으로 2,000억원을 배정했다”면서 “구체적인 지원 방안은 국토연구원에 의뢰한 후분양제 도입방안 연구결과가 나오는 대로 가닥을 잡을 방침”이라고 말했다.

▲후분양 전환은 많지 않을 듯

정부가 내년부터 주택공사가 분양하는 공공분양 아파트에 대해 후분양제를 시범적으로 실시하면서 단계적으로 물량을 늘리기로 한 것은 주공의 자금 부담을 덜어주는 한편 후분양제를 확대하기 위한 사전 포석이다.실제로 주택공사가 올해 분양할 예정인 아파트는 7만2,000여가구에 이른다. 이 가운데 1만5,000가구가 공공분양아파트다. 이 모든 아파트를 후분양제로 한꺼번에 돌릴 경우 상당한 자금 압박을 피할 수 없게 된다. 이러한 사정은 민간업체도 마찬가지다.이 때문에 후분양제를 실시하는 건설업체에 국민주택기금 가운데 2,000억원을 배정, 지원키로 했다. 후분양제와 관련된 국민주택기금 예산을 지원받는 아파트는 전용면적 25.7평(30평형대) 이하이고 금리는 연 5∼6%선이다.

예산은 공정 단계에 따라 지원되며 분양가의 70% 수준인 1억원까지다.이같은 지원에도 불구하고 주택건설업계에선 회의적인 반응을 보이고 있다.현재와 같이 선분양을 실시할 경우에도 초기 계약율을 70∼80%만 유지해도 분양대금으로 공사자금 충당이 가능하기 때문이다. 굳이 후분양으로 돌리면서 이자를 꼬박 꼬박 부담하고 회계상 부채가 늘어나는 것을 감수할 이유가 없는 것이다.업계의 관계자는 “후분양제에 따라 대출을 받게 되면 금리 위험 등을 감당해야 하는데 누가 후분양을 하겠냐”고 반문했다. 따라서 초기 계약률이 70%를 유지하고 있는 현재의 분양시장에서는 당장 후분양제로 전환할 업체는 그리 많아 보이지 않는다.

▲안정적 주택공급에 기여

업계의 회의적인 반응에도 불구하고 후분양제가 장기적으로 볼때 안정적인 아파트 공급에 기여할 것이란 의견이 지배적이다.우선 선택적 후분양제 도입인 만큼, 당장 내년에 공급 위축은 없을 전망이다. 특히 서울과 수도권의 경우 초기 계약율이 70%를 넘어서고 있어 대부분의 건설업체가 종전과 같이 선분양을 그대로 실시, 공급량에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.하지만 경기침체가 발생할 경우에는 상황이 달라진다.미분양의 증가로 공사대금 압박을 받게될 건설업체들이 정부 예산을 신청, 공급 물량을 종전과 같은 수준으로 유지할 가능성이 높다.결국 업체가 경기 상항에 맞춰 후분양 도입 여부를 탄력적으로 운용하면서 일정 공급량을 유지하게 되는 만큼, 안정적인 주택공급에 크게 기여할 것으로 점쳐진다.

▲소비자 중심으로 시장 재편

전문가들은 후분양제가 시행되면 투기수요가 사라지면서 집 값 상승을 억제시키는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 선분양의 경우 소비자 입장에선 분양 후 완공 때까지 2∼3년 동안 아파트 값이 올라 투자 수단이 되고 있기 때문이다. 특히 그동안 공급자 중심이었던 주택시장이 소비자 중심 시장으로 빠르게 재편될 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 한결같은 설명이다.소비자가 선분양에서는 모델하우스를 보고 주택을 선택할 수밖에 없었다면 본격적으로 후분양이 실시되면 완제품을 보고 살수 있어 회사별 마감재 수준과 부실공사 여부를 꼼꼼하게 따져 보게 된다.소비자의 선택 폭이 넓어지면서 대기업체가 독점해오던 시장을 건실한 주택전문회사가 일부 차지할 수 있을 것으로 예상된다. 이것은 자연스럽게 경쟁을 유발시키는 효과를 가져오게 된다. 또 분양가의 상승요인 중에 하나로 지목됐던 수십억원의 모델하우스 비용과 과도한 광고비도 대폭 줄어들면서 집 값 안정에도 도움이 될 것이라는 게 전문가들의 설명이다.
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