K씨는 다가구주택을 전세로 계약하였는데 공인중개사 A씨는 근저당이 설정된 집이지만 아무 문제가 없다며 K씨를 안심시켰다. 그런데 얼마 후 그 다가구 주택이 경매로 넘어가게 되었다. 문제는 다른 세입자들이 먼저 대항력과 확정일자를 갖추었기 때문에 K씨가 후순위로 밀려나면서 보증금을 한 푼도 배당받지 못하게 되었다. 보증금을 받지 못하게 된 K씨는 이러한 설명이 부족했다며 A씨를 상대로 소송을 진행하였는데 승소할 수 있을까?
 
K씨는 A씨를 상대로 한 소송에서 승소할 수 있다. 공인중개사 법에 의하면 중개사는 중개대상물의 상태 입지 및 권리 관계 사항을 확인하여 의뢰인에게 정확하게 설명해줘야 하는데 다가구주택의 경우 선순위대항력을 취득한 세입자 보증금 내역 등은 아주 중요한 권리 관계 사항에 해당된다. 따라서 공인중개업자가 다가구 주택을 중개하면서 다른 임차인의 보증금 이런 현황을 설명하지 않아서 손해를 입었다면 당연히 세입자에게 배상책임이 있다. 하지만 통상적으로 세입자에게도 일정 부분 책임이 있으므로 일부 승소를 하게 된다.

다가구주택은 1인 단독 소유로 등기가 이루어지기 때문에 모든 세대가 하나의 건물 주소를 공유해 사용한다. 그 결과 등기부등본만으로는 건물의 계약 사항을 다 파악할 수 없다. 그래서 다가구 전세계약을 할 때 세입자는 공인중개사를 통해 다른 세입자의 임대차 보증금 액수, 계약 시기, 계약기간 등에 대한 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 특히 다가구주택의 경우 소액 보증금으로 입주하는 경우가 많다. 문제는 소액보증금의 경우 후순위라도 최우선 변제권이 있으므로 본인이 선순위라도 안심할 수 없다. 또한 선순위 다른 세입자의 보증금 현황을 알기가 어려우므로 입주 시 부동산 중개업자를 통해 집주인으로부터 관련 서류를 요구해서 이를 확실하게 확인할 필요가 있다. 통상 세대수와 총 보증금이 집값 시세의 70프로를 초과할 경우는 위험하다고 생각해야 한다. 

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
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