[생활속 법률 톡톡] 전대차계약 시 주의할 점
[생활속 법률 톡톡] 전대차계약 시 주의할 점
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-08-03 08:50
  • 승인 2018.08.03 08:50
  • 호수 1266
  • 59면
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K씨는 카페를 임차하였는데 상가 주인 A씨와 계약을 체결한 것이 아니라 상가임차인 B씨로부터 다시 임차를 받았다. 즉 전대차를 받은 것인데 그 후 A씨가 K씨에게 찾아와서 전대차를 인정할 수 없다면서 상가를 빼라고 한다. K씨는 위 상가를 빼야만 하나?

임대인과 세입자가 임대차 계약을 한 후 그 세입자가 다른 세입자, 즉 전차인에게 재임대를 하는 경우가 있는데 이때 세입자와 전차인 사이에는 '전대차계약'이 성립된다. 전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 임대인, 즉 건물주의 동의 여부이다. 때문에 전차인은 임대인 동의서를 꼭 서면으로 받아두어야 한다. 그런데 K씨는 건물주의 동의를 받지 않고 전대차를 얻은 것이므로 건물주를 상대로 권리를 주장할 수 없어 가게를 빼야 한다. 아울러 그동안 점유한 것에 대해 부당이득 반환도 해야 한다. 
임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 계약갱신요구권 및 권리금회수보호권이 모두 상실되므로 나중에 전차인 역시 임차인과 함께 피해를 입을 수 있는 점 유념해야 한다.
한편 전대차의 경우 임대차를 근거로 체결되는 계약인데 임차인이 월세를 얻었음에도 불구하고 이를 숨긴 채 거액의 보증금을 받고 전대차를 놓는 경우가 있다. 나중에 임대인이 도망가 버리거나 파산하면 전차인은 그 보증금을 건물주에게 직접 요구할 수 없으므로 큰 손해를 볼 수 있다. 
그렇다면 임대인이 전대차 계약을 동의한 후에는 아무 문제가 없는 걸까? 그렇지 않다. 이 경우에도 만약 임차인(전대인)이 월세를 내지 않을 경우에는 건물주가 원래의 임대차계약을 해지할 수 있다. 그 경우에는 임대차계약이 사라지므로 그것을 전제로 체결된 전대차 역시 자동으로 해지되게 된다. 그 이유는 설사 전대차에 대해 건물주의 동의를 얻었다고 해도 전대차는 임대차가 유효한 경우에 인정되는 종속적 관계이기 때문이다. 다만 이 경우는 적법한 전대차 이므로 건물주가 전차인에게 임대차 해지 사실을 통보해야만 전차인에게 계약 해지를 주장할 수 있다. 
반면 임대인의 동의 없이도 전대차 계약이 가능한 경우가 있다. 건물 일부만 빌려준 경우에는 건물주의 동의 없이 전대차 계약을 할 수 있다. 또한 임차인이 전세권 설정등기를 마친 경우에는 자유롭게 처분 내지 전대차 계약을 할 수 있으며 담보까지 설정할 수 있다. 

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)