분양 : 1.5%하락
상반기에 이어 하반기에도 미분양이 늘어나고 분양가격도 하락할 것으로 점쳐진다. 이는 공급은 늘어나지만, 실수요층은 상반기와 같이 여전히 관망세를 유지할 것으로 보이기 때문이다. 주택업계에 따르면 올 하반기에 전국 26만8,344가구가 공급될 예정이다. 이는 지난해 20만7,278가구보다 29.46%가 증가하는 물량이며 올 상반기(17만4,840가구)에 비해 34.84%가 증가하는 것이다. 하반기 분양시장의 특징은 12월에 분양물량이 집중됐다는 점이다. 이는 내년부터 개발이익환수제가 시행될 예정이어서 서둘러 분양을 실시하려는 건설업체가 늘어나고 있기 때문이다. 이같이 공급은 늘지만 경기 불황으로 소비심리가 위축되면서 미분양가구수는 상반기보다 15% 늘어난 18만가구가 넘어설 것으로 예상된다.
여기에 올 하반기 원가 연동제가 실시될 예정이어서 전용면적 25.7평 이하 국민주택규모의 아파트 분양은 사실상 분양가 규제를 적용받기 때문에 분양가 인하 압력도 더욱 거세질 것으로 점쳐진다. 또 지역에 따라 청약 시장 양극화 현상도 두드러질 것으로 보인다. 서울 동시분양의 경우 1순위 평균 경쟁률이 상반기 평균 경쟁률(4.77대1)을 조금 웃도는 5~6대1 수준에 머물 것으로 보인다. 이는 잠실주공 2,3단지를 비롯해 대치동 도곡주공2차, 삼성 해청 등 인기지역 저밀도 단지가 하반기 분양될 예정이기 때문이다. 또 화성 동탄신도시와 행정수도가 옮겨갈 충청권의 경우 과열이 예상된다. 닥터아파트의 김수환 팀장은 “일부 지역을 제외하고는 늘어나는 미분양 가구수를 줄여줄만한 뚜렷한 호재가 없고 소비심리도 크게 위축되면서 하반기 분양가는 상반기에 비해 1.5% 하락하게 될 것”이라고 예측했다.
아파트 : 주춤
올 하반기 전국 아파트 시세 변동률은 매매가 상승은 0.5%로 미미한 수준에 그칠 것으로 보인다. 상반기에 매매가가 1.8%, 전셋값이 0.15%상승했던 점을 감안하면 상승폭은 3분의 1 수준으로 둔화되는 셈이다. 이는 부동산시장 안정을 위한 규제를 지속할 것이라는 정부의 의지로 인해 아파트 가격의 하락을 염려하는 불안심리가 좀처럼 해소되지 않을 것으로 예측되기 때문이다. 또 내년 1월1일부터 시행될 1세대 다주택자에 대한 양도세중과세 등 세제 강화로 급매물을 증가시킬 것으로 보인다. 신규 공급물량의 분양가 규제도 이어지면서 고가 분양가가 인근단지의 시세상승을 부추겼던 현상도 일단락될 전망이다.
하지만 신행정수도 이전 후보지역이나 신도시 개발예정지, 지하철 개통 예정지 등 발전가능성이 높은 지역의 아파트 값은 오히려 상승하는 등 호재 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 재건축 단지들은 전체 아파트 매매가 변동률의 2배 안팎의 상승률을 기록하며 그 동안 시세상승의 주도적인 역할을 했다. 그러나 재건축 시장이 소형주택 의무비율에 후분양, 개발이익환수까지 악재가 겹치면서 하반기에는 전국 -1.0%, 서울 -1.2%를 기록할 것으로 예상된다. 이 때문에 이달 중순부터 시작되는 방학 이사철에도 아파트 시세가 크게 상승할 것으로 보이지 않는다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “7월에 저점을 형성한 후 실수요자들을 중심으로 가을 이사철 매수가 조금씩 살아나다 10월을 중심으로 다시 소강상태로 접어들 것으로 전망된다”며 “따라서 7월과 11월이 아파트 구입적기가 될 것”이라고 예상했다.
토지 : 2%상승
가격 상승에 대한 기대감으로 1~2% 정도의 추가 상승이 예상된다. 행정수도 이전지 확정, 경부고속철도 역세권 개발, 그린벨트 해제지역의 국민임대주택 건설 본격화 등 개발에 따른 기대감으로 해당지역 및 주변지역의 토지가격 상승에 대한 기대감이 지속될 것으로 보인다. 특히 지난 2일 발표된 ‘건설경기연착륙 방안’에서 제기된 민간택지개발 활성화 방안으로 개발 잠재력이 있는 관리지역의 토지 수요가 예상된다. 주택시장내 모든 상품에 대한 규제가 강화되면서 토지 시장에 관심을 가지는 투자수요의 증가세도 당분간 지속될 전망이다. 지역별로 보면 서울의 경우 청계천 복원 사업 일환으로 시행되고 있는 서울시의 고가도로 철거작업과 관련해 고가 주변 상업용 토지가격의 상승세가 클 것으로 예상된다.
서울시내 시민의 숲 조성사업과 함께 부도심개발계획이 진행되고 있는 지역에 대한 개발기대심리도 커질 것으로 예상된다. 충청권의 경우 8월중에 신행정수도 이전 입지가 확정될 예정이어서 가격 불안 가능성이 높아 보인다. 하지만 토지거래 실적은 지난해에 비해 크게 둔화될 것이다. 토지 거래허가 구역지정, 주택경기 위축에 따른 매수관망세, 주택거래신고제 등으로 인해 주택거래가 크게 위축될 것이기 때문이다. 건설산업연구원의 김현아 부연구위원은 “행정수도이전지 확정, 경부고속철도 역세권개발, 그린벨트해제 등으로 해당 인근지역 토지가격 상승에 대한 기대감이 지속될 것”이라고 말했다. 김 부연구위원은 따라서 “올 하반기 토지가격은 상반기와 비슷한 1~2%가 추가 상승할 것”이라고 전망했다
주상복합 : 찬바람
부동산 상품 가운데 가장 고전을 면치 못할 것으로 점쳐진다. 공급물량은 늘어나는 반면, 청약제한과 분양권 전매제한 등의 규제로 메리트가 사라졌기 때문이다. 건설업계에 따르면 올해 주상복합의 입주물량은 9,000가구가 넘어간다. 내년에는 6,000가구가 들어설 예정이어서 2년 동안 1만5,000가구가 넘는 셈이다. 또 지난 2001년 800가구, 2002년 3,200가구, 2003년 6,500가구 등이어서 내년까지 총 2만5,500가구가 입주하게 되는 셈이다. 이는 과천시 전체 아파트가 1만4,000여 가구인 점을 감안하면 과천시 전체 아파트보다 무려1만 가구 이상 많은 것이다. 오피스텔의 사정은 더 심각하다. 오피스텔 입주 물량을 보면 2001년부터 2005년까지 5년 동안 9만6,000실이 입주될 예정이어서 하락세를 면치 못할 것이다.
특히 주상복합 아파트와 오피스텔의 경우 거주가 아닌 투자용 상품이라는 점에서 볼 때 준공 후 가격이 하락하면서 입주 포기 사태가 이어질 것으로 예상된다. 따라서 일부 주요지역의 대규모 주상복합을 제외하곤 찬바람이 불 것으로 보인다. 특히, 지난달부터 시행된 ‘오피스텔 건축기준 강화’에 따라 업무용 공간 비율이 70% 이상으로 늘어나 사실상 ‘주거용 오피스텔’ 분양 자체가 어려워지면서 더욱 힘들게 만들고 있다. 이같은 상황에서도 초역세권지역이나 수요층이 두터운 업무 밀집지역은 선전이 예상된다.
최정우·김원군·전성필 부동산신문
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