A씨는 시행사에 다니는 지인 B씨를 통해 오피스텔 한 채를 분양받았다. 그런데 B씨는 “분양대금을 시행사에 바로 입금하면 직원가로 할인해서 분양해준다”라고 말하였고, 이에 혹한 A씨는 원래 분양가 3억 원짜리 오피스텔을 2억 4천만 원에 할인받아 분양계약을 체결하였다. 그 후 A씨는 B씨의 요청대로 분양대금을 모두 시행사의 통장으로 입금했다. 그런데 나중에 알고 보니 B씨의 말은 모두 거짓말이었고 A씨는 그 오피스텔을 분양받지 못하였다. 이러한 일이 왜 생기는 것일까?

분양계약을 체결할 때 알아둬야 할 개념이 있다. 그것은 시행사, 시공사, 신탁회사의 역할이다. 이 3가지 회사는 분양계약 시 등장하는 삼총사인데 통상 분양계약서에 3회사 모두 등장하므로 그 회사들이 같은 회사로 착각하는 경우가 많지만 각자의 역할은 법적으로 엄연히 구분되어 있다.
①시행사는 통상적으로 부동산 개발 사업을 계획·추진하며 대출 주선과 분양광고를 담당한다. 시행사는 분양광고에 대하여는 별도의 분양대행사에게 외주를 주기도 하고, 나아가 시행위탁사에게 시행업무를 아예 포괄적으로 위임하기도 한다.
②시공사는 아파트나 오피스텔 등을 실제로 짓는 건설회사이다.
③신탁회사는 개발사업에 필요한 분양대금을 관리 및 수납하는 곳이다. 
그러면 분양사업을 할 때 회사를 분리해 놓은 이유는 무엇일까? 시행사는 대출을 받아 분양 사업을 하는 경우가 많은데 만약 채권자들이 그 돈을 압류하면 시행사는 그 사업을 더 이상 시행할 수 없게 된다. 그러면 그때까지 분양받은 사람들은 고스란히 권리를 잃게 되므로 차단막이 필요하다. 그 차단막 역할을 하는 회사가 바로 신탁회사이다. 신탁회사에 모든 재산과 권한을 위탁하는 경우, 시행사의 자금 상태와 무관하게 사업을 계속 진행할 수 있기 때문이다. 
보통 시행사의 경우 자금력이 탄탄하지 않는 회사가 대부분이다. 따라서 그러한 회사와 계약을 할 때는 통상적으로 분양금을 입금하는 계좌가 신탁회사의 계좌로 지정하게 된다(자금력이 좋은 시행사의 경우는 시행사 계좌로 입금하는 경우도 있음). 그렇기 때문에 분양받은 사람들은 반드시 지정된 계좌로 입금해야 한다. 
만약 분양대금을 지정된 신탁회사의 계좌가 아닌 시행사의 계좌로 입금했다면 법적으로 어떤 문제가 발생할까? 통상 부동산 분양 사업의 시행사는 자금력이 부족해 신탁회사에게 땅에 대한 소유권을 모든 권리를 위탁한 후 실직적인 매도인 역할은 신탁회사가 한다. 따라서 시행사에게 입금했는데 그 회사가 그 돈을 신탁회사에 보내지 않고 횡령할 경우 권리를 구제받기 어렵게 된다. 왜냐하면 시행사의 경우 페이퍼컴퍼니가 많아 사실상 회사의 자산이 거의 없기 때문이다. 물론 나중에 사기를 친 사람을 상대로 형사소송은 가능하지만 그것 역시 궁극적인 해결책은 될 수 없다. 결국 분양을 받는 사람은 분양계약서를 꼼꼼히 숙지하여 대처해야만 사기분양을 피할 수 있다. 
또한 시행사에서 광고한 조감도만을 믿고 섣부른 판단을 해서도 안 된다. 특히 분양 면적이나 위치, 주변 상황 등의 매물 조건을 꼼꼼하게 확인하는 것이 무엇보다 중요하다. 실무상 분양계약 취소 사건에서 많이 등장하는 것이 분양면적 및 조감도와 다른 실물 때문인데 조감도만 보면 전문가라도 속을 수 있으므로 주의를 요한다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
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