13만 가구 이상 분양 물량 쏟아져…활기 띤다
특히 올 하반기에는 3년 만에 위례신도시에서 새 아파트가 분양되면서 해당 지역에 청약 대기자들의 관심이 쏠리고 있다. 급등세를 보이던 서울 집값은 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 부동산 규제와 공급 대책을 동시에 발표함에 따라 당분간 안정세를 되찾을 것으로 예상된다.
무주택자 당첨 확률 높아지며 ‘청약 경쟁’ 치열
서울 집값, 잇단 정부 대책 발표에 당분간 안정
올해 4분기에는 13만 가구 이상의 분양 물량이 쏟아지면서 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 올 4분기 전국에서 일반 분양 예정인 아파트는 총 13만409가구인 것으로 나타났다. 작년 동기(6만9117가구) 대비 약 1.9배 많은 수준이다. 특히 지난달 13일 발표된 부동산대책과 추석연휴 등의 영향으로 분양 일정이 연기된 사업장이 많아 10월 증가량이 큰 것으로 조사됐다. 연내 계획 중이나 구체적인 시기가 확정되지 않은 물량은 약 2만7000여 가구에 달한다.
하반기 청약시장은 정부가 분양권·입주권 소유자를 무주택자에서 제외하는 등 무주택자들의 청약 당첨 확률을 높여주면서 경쟁이 치열할 전망이다. 특히 올 하반기에는 3년 만에 위례신도시에서 새 아파트가 분양되면서 예비 청약자들의 시선이 쏠리고 있다.
위례신도시가 있는 하남은 8·27 대책으로 투기과열지구에 지정되면서 대출 등을 받기가 까다로워졌지만 공공택지 내 아파트라 분양가상한제가 적용되면서 주변 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높아 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 조만간 분양시장에 나오는 경기 하남시 학암동 ‘위례포레자이’(559가구)의 경우 3.3㎡당 분양가는 1600만~1800만 원대로 시세보다 1000만 원 이상 저렴할 것으로 보인다. 특히 이 곳은 전용면적 95∼131㎡의 중대형 아파트라 50%를 추첨제로 공급하고 있어 가점이 낮거나 서울에 거주하는 사람들도 대거 몰릴 것으로 예상된다.
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “임대주택은 기간 내에 일반 매물로 매각을 못한다. 결국 수요는 많고 공급은 부족하기 때문에 가격이 상승할 텐데, 가격 상승을 피하려면 신규 분양 시장으로 갈 수 밖에 없다. 따라서 신규 분양 시장은 다소 과열될 수 있을 것으로 보인다. 단적으로 정부가 지난해 12월 12일 임대주택 등록 활성화 방안을 내놓은 이후 하남시와 안양시 동안구 등에서 30 대 1, 50 대 1의 경쟁률을 보이며 투기 과열지구로 묶인 사례가 있다”라고 설명했다.
정책 무주택자에 유리…내 집 마련 기회 될까
현재 정부는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 면적의 50%를 추첨제로 공급하고 있다. 이 공급분에는 무주택자와 유주택자의 구분이 없다. 하지만 정부가 연내 공급 규칙을 개정해 무주택자 비중을 50~70%까지 높이는 방안을 검토 중에 있어 개정 전 막차를 타려는 1주택자들도 청약시장에 대거 몰릴 것으로 예상된다.
대출 규제도 무주택자에게는 유리하다. 무주택자는 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 경우 종전대로 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 40%씩, 조정대상지역에서 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다. 규제 지역 내 공시가격이 9억 원(시가 약 13억 원)을 넘는 주택을 구입할 때도 2년 내 전입 등 실거주 요건을 충족하면 대출이 허용된다. 반면 1주택자의 경우 중도금 대출 시 ‘준공 후 소유권 이전일로부터 2년 내 기존 보유한 주택을 처분한다’는 약정을 해야 대출이 가능하다.
서울시 집값 상승폭, 2개월 만에 가장 작아
서울 집값 상승세는 9·13 부동산 대책과 9·21 주택공급 확대 방안이 연이어 발표된 영향으로 한풀 꺾이는 모양새다. 한국감정원에 따르면 9월 넷째 주(9월 24일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.10% 올랐다. 전주(0.26%) 대비 상승률이 0.16%포인트 축소됐다. 지난 7월 셋째주(0.10%) 이후 2개월 만에 가장 작은 상승폭이다.
서울 25개구 모두 전주 대비 상승폭이 작아진 가운데 강남권보다는 강북권이 상대적으로 많이 올랐다. 도봉구(0.18%)는 상승률 1위를 기록했고 강북구(0.16%)가 뒤를 이었다. 종로구, 노원구, 은평구가 0.15%씩 올랐고 마포구(0.13%), 중구(0.13%), 양천구(0.12%) 순으로 나타났다. 강남구(0.08%), 서초구(0.03%), 송파구(0.09%), 강동구(0.08%) 등 강남4구는 서울 평균을 밑돌았다.
권 교수는 “일부 지역에서 호가가 조금 떨어졌는데 그 이유는 ‘대출 규제’다 1가구 1주택도 전출이나 부모를 부양하지 않는 경우는 대출이 전면 금지돼 있다. 주택은 많은 돈을 주고 사야 하는데 대출을 끼고 사는 게 어려워졌기 때문”이라고 설명했다.
이어 “1가구 2주택 3주택자는 대출이 전혀 안 되고 투기과열지구에서는 40%밖에 대출이 안 된다. 대출을 금지시키거나 금리가 인상되면 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없다”며 대출 규제를 최근 부동산 가격 하락의 가장 큰 원인으로 꼽았다.
한편 추석 전 발표된 9·21 주택 공급대책에서 서울시 그린벨트(개발제한구역) 해제 방안이 빠지면서 부동산 정책과 관련된 서울시와 정부의 기 싸움이 이어질 것으로 예상된다. 서울시는 9·21 공급대책에 포함된 시내 전체 공급물량을 6만2000가구에서 5만4000가구로 축소했다. 서울시는 그린벨트를 해제하지 않는 대신 ▲유휴부지 활용 ▲도심 용적률 한시적 상향 ▲공공매입 임대주택 확대 등을 통해 공급량을 확보할 계획이다.
하지만 김현미 국토부 장관은 지난 21일 공급대책 발표 후 인터뷰에서 “서울시가 제시한 5만4000가구 공급물량의 실현 가능성에 대해선 점검이 필요하다. 국토부가 보유한 개발제한권 활용 물량을 활용해 서울에 집을 공급하는 방안을 서울시와 계속 협의할 생각”이라면서 그린벨트 직권해제 가능성을 내비쳤다.
이에 반해 서울시는 그린벨트 해제 지역에 주택을 공급해도 집값 안정 효과가 미미하고 자연훼손 등 부작용이 크다며 반대하고 있어 양측의 대립 구도가 지속될 것으로 보인다.
김은경 기자
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