[부동산114]작은집이지만 작지 않다 ‘김미려의 협소주택’
[부동산114]작은집이지만 작지 않다 ‘김미려의 협소주택’
  • 일요서울
  • 입력 2018-09-28 18:33
  • 승인 2018.09.28 18:33
  • 호수 1274
  • 52면
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

<사진-뉴시스>
개그우먼 김미려와 배우 정성윤 부부의 러브하우스가 공개됐다. 한 종합편성채널 방송에서 게스트로 출연한 김미려의 러브하우스는 도심 속 자투리땅을 효율적으로 활용한 일명 ‘협소주택’이었다. MC를 맡고 있는 이승연이 “집에 대출이 있느냐”고 짓궂게 묻자, “은행이 지어줬다”고 울상을 지었다. 역시 개그맨이다.

단독주택, 리모델링 잘하면 시세차익·월세수익 ‘짭짤’
수요자 취향 맞게 지어진 ‘협소주택’ 인기 끌 것


2007년경 MBC를 대표하는 개그프로그램인 개그야의 간판 코너는 ‘사모님’이었다. “김기사, 운전해 어서” 희대의 명대사를 남긴 그녀 김미려. 개그맨뿐 아니라 가수로도 활동한 그녀는 컬투와 함께, 3인조 그룹 하이봐(HIVA)를 결성하기도 했다. 최근에는 복면가왕에 출연해 녹슬지 않은 가창력을 선보이기도 했다. 여고시절에는 밴드 미친개(크레이지독)를 결성해 활동했다는 전언이다.

단독주택의 반란

부동산투자자들의 부동산재테크 마지막 단계는 빌딩에 투자하는 것이다. 관리하기도 편하고 폼도 난다. 하지만 서울에서 빌딩에 투자하기 위해서는 아무리 작은 물건이라도 50억 원은 필요하다. 단독주택이 주목 받는 것은 빌딩과 같이 나만의 부동산을 소유할 수 있다는 장점과 함께 리모델링을 잘하면 시세차익과 함께 월세수입도 짭짤하기 때문이다. 이런 이유 때문일까 최근 단독주택에 대한 수요가 늘고 있다.

한국감정원에 따르면 2017년 1월부터 2018년 7월까지 전국의 주택유형별 매매가격 상승률은 단독주택이 4.30%로 가장 높다. 연립다세대가 1.52%이고 아파트도 1.11%에 그친다. 거래현황도 비슷하다. 전국의 경우 2016년 단독주택의 거래량은 15만1781호 였으나, 2017년에는 16만2673호로 증가했다. 경매시장에서도 단독주택의 인기는 뜨겁다. 디지털태인에 의하면 지난 1년간 단독주택의 낙찰가율은 95.09%로 아파트 못지않다.

최근 단독주택에 대한 관심과 욕구가 증가하는 것은 3가지 요인이 결합된 것이라 해석된다. 일단 아파트에 살고싶지 않다. 편리한 도시생활은 포기하기 싫다. 허나 노후대책으로 추가적인 수입이 있으면 좋겠다. 이 세 가지를 결합하면 결론은 상가주택이 된다.

하지만 도심의 상가주택은 이미 가격이 많이 올랐고, 신규로 분양하는 신도시의 상가겸용단독주택 부지는 향후 상권이 어떻게 형성될지 몰라 투자에 조심스럽다. 자연스럽게 도심의 단독주택을 구입해서 리모델링을 하는 방식에 눈을 돌리게 된다. 꼭 상가주택이 아니어도 된다. 단독주택을 3~4층으로 증축하면 내 빌딩을 소유하는 기분이 든다.

김미려의 경우는 무려 6층이란다. 겉모습은 4층 건물이지만 스킵플로어로 지어 내부는 총 6개 층으로 이루어졌다. 스킵플로어란 건물 각 층의 바닥을 반 층씩 엇갈리게 설계하는 방식으로 협소한 건축면적에 비해 효율적인 공간 활용이 가능한 건축방식이다.

‘살고 싶은 집 단독주택 3년 후(유은혜, 2015, 동아일보사)’를 보면 모두 16명의 단독주택 소유주들의 사례가 등장한다. 대부분의 소유주들이 현재의 단독주택에 사는 목적이 거주와 함께 본인의 작업공간이나 외부고객을 대상으로 하는 상업시설을 포함하기 위해서다. 제2의 공간에서 제2의 업을 모색하는 것이다. 낡은 양옥집을 스타일리시한 집과 쿠킹 스튜디오로 바꾼 경우도 있고 평범한 한옥을 특별한 일터와 세컨드하우스로 바꾼 사례도 있다. 대부분의 소유주들이 원하는 것은 주거 이상의 기능이 있는 집이다. 도심에는 있어야 하고 아파트로서는 불가능한 일이다. 추가적인 수입이 보장된다면 더할 나위 없다.

공급부족 큰 문제

이렇게 단독주택에 대한 수요는 증가하지만 신규공급은 거의 없고 뉴타운, 재개발사업 그리고 도시형생활주택 등을 짓느라 기존 물량마저 빠르게 감소하고 있다. 국토부에 의하면 전체 재고주택은 2000년 1095만9000가구에서 2016년 1699만2000가구로 크게 늘었지만, 단독주택 재고주택 수는 406만9000가구에서 396만7000 가구로 줄었다. 단독주택의 희소성이 늘었다는 말이다.

단독주택을 리모델링해 사용하는 움직임이 늘어나는 데는 리모델링과 재건축의 차이도 한 몫 한다. 재건축(신축) 하지 않고 리모델링할 경우 예전 집 규모를 그대로 유지할 수 있어 경제적으로 유리하다. 건축할 때는 용적율과 건폐율 등의 규제를 받는데 예전보다 지금 규제가 더 엄격하기 때문에 일반적으로 건물을 더 넓게 짓지 못한다. 심한 경우 기존 건축면적의 절반이 줄어드는 경우도 있다. 리모델링만 하면 찝찝하지 않느냐는 분들도 계시지만 리모델링과 재건축(신축)의 차이는 기초와 골조공사를 하느냐 안하느냐의 차이다. 리모델링의 경우에도 결과적으로는 완전히 새로운 건축물을 보게 된다.

작은 면적의 한계를 극복하고 수요자의 취향에 맞게 지어진 단독주택인 ‘협소주택’은 당분간 인기를 끌 것으로 보인다. 서울 도심의 어지간한 곳을 선택해도 전세가격 정도에서 전체 비용을 조달할 수 있기 때문이다. 공사기간도 준비기간을 제외한다면 크게 걸리지 않는다. 규모나 난이도에 따라 다르지만 2~3개월 정도면 나만의 집을 갖게 된다. 아파트 부럽지 않은 만족감을 느낄 수 있다.

단독주택은 아파트 등 여타 주거상품과는 다르게 가격상승률이 높다. 아파트의 매매가격이 두 배가 되기 위해서는 오랜 기간이 소요된다. 연간 상승률이 몇 %, 많아도 몇 십 %에 불과(?)하기 때문이다. 하지만 단독주택의 경우 몇 년 지나지 않아 가격이 두 배가 되는 경우도 흔하다. 연남동에 위치한 김미려의 단독주택도 2억3000만 원에 구입한 대지가 현재는 5억 원이 넘는다고 한다. 불과 2~3년 사이에 이룩한 성과이니 아파트는 거의 불가능한 투자실적이다.

단독주택은 땅이다. 현재 도심의 단독주택을 주택이라고 생각하고 투자하면 오산이다. 도심의 단독주택은 좋은 땅에 잘못된 건물이 들어서 있음으로 인해 현재가치를 깍아 내리고 있는 셈이다. 잘못된 건물을 헐거나 바꾸면 땅으로서의 가치가 다시 살아나게 된다. 그럼으로써 가격이 몇 배나 상승하게 되는 것이다. 땅은 단기간에 몇 배나 오르는 것이 가능하기 때문이다.

따라서 단독주택을 고를 때는 대지가 얼마나 넓은가로 판단하는 것이 좋다. 혹자들은 리모델링을 통해 상가주택으로 바꾸길 원하는 경우 마당이 넓은 집 보다는 규모가 큰(건폐율이 높은) 상품을 선택할 가능성이 높다. 많은 점포와 원룸을 넣고자 하기 때문이다. 하지만 명심하라. 모든 부동산의 궁극적 가치는 토지며, 특히 단독주택은 토지에 가까운 상품이라는 사실을. 마당이 넓은 집을 상업시설이나 원룸으로 바꾼다면 더욱 이익이지 손해는 아니다. 본인 점포에 데크를 깔아 테라스를 만들 수도 있고, 정원이 잘 가꾸어진 집에서 거주하고자 하는 임차인들의 욕구도 만족시킬 수 있다. 같은 조건이라면 마당이 넓은 집을 선택하는 것이 정답이다.

마음에 드는 도심의 단독주택을 만나기는 쉽지 않다. 무조건 단독주택을 찾아다닐 수도 없고 개업공인중개사 분들의 도움을 받을 수밖에 없다. 하지만 조건에 맞는 단독주택을 설명하는 것은 너무 어렵다. 이런 투자 방식이 그리 많지 않다 보니 잘 이해를 못하시고 물건을 브리핑하는 경우가 많다. 개업공인중개사분들을 만나면 사무실로 쓸 만한 단독주택을 추천해달라고 말씀드리라. 그러면 얼추 비슷한 단독주택을 보여줄 것이다. 지역도 활성화되어 있고, 골목도 넓은 좋은 상품 말이다.

각종 예능프로그램에 게스트로 맹활약중인 김미려는 제2의 전성기를 꿈꾼다. 든든한 남편과 인형 같은 딸은 연예활동에 큰 자산이다. 라디오 프로그램에 출연해 육아 맘들의 고충을 상담하기도 하고, 불안해하는 경단녀(경력단절여성)들에게 힘을 주고 있다. 본인의 경험을 살린 입담으로 종횡무진 예능프로그램을 누비는 재주꾼 김미려의 활동을 기대한다.

[제공 : 부동산114]

일요서울 ilyoseoul@ilyoseoul.co.kr