A씨는 B씨에게 2억 원을 빌려주면서 B씨 소유 땅과 그 지상 건물에 공동저당을 설정하였다. 그런데 B씨는 그 후 그 지상건물이 노후화되었다며 이를 헐고 그 지상에 새로운 건물을 다시 지었다. 그 후 A씨는 B씨의 땅만을 경매에 넘겼다. 건물은 설정 당시의 건물이 아니어서 경매에 넘길 수 없었기 때문이다. C씨가 위 땅을 낙찰 받았는데, B씨는 C씨에게 새로운 건물에 대해 법정지상권을 주장할 수 있을까?

최근 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있는 사람이 토지와 건물에 관하여 공동저당권을 설정한 후, 낡은 가옥을 헐고 연립주택이나 다세대주택을 재축하는 경우가 많다. 문제는 그 후 건물을 철거하고 새 건물을 신축하였는데 저당권의 실행으로 토지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우, 토지에 관하여 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부다. 법정지상권이란 경매로 인해 토지소유자와 건물 소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 건물 소유자를 보호하는 제도이다(한편 매매 기타 원인으로 인해 소유자가 달라진 경우에도 ‘관습법상 법정지상권’이 성립됨). 토지와 건물이 원래는 같은 소유자의 소유였는데, 토지나 건물 어느 한 쪽만이 경매에 회부되어 결국 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 인정되면 건물 소유주는 건물을 철거하지 않아도 된다. 이렇게 되면, 토지를 낙찰 받는 입장에서는 건물을 철거할 수 없게 되므로 이러한 토지를 낙찰 받을 때는 특히 주의가 필요하다. 통상적으로 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물이 경매, 공매 등으로 소유권이 달라진 경우, 건물 소유자는 법정지상권을 갖게 된다. 그리고 이 경우 법정지상권이 있는 건물소유자가 그 건물을 철거한 뒤 다시 새로운 건물을 신축한다고 해도 법정지상권은 새로운 건물에 여전히 존속하게 된다. 다만 그 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한될 뿐, 새 건물과 구 건물에 동일성이 있음을 요하지 않는다. 하지만 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 ‘공동저당권'이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 사정이 달라진다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결). 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되어 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다. 

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업

▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)

▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사

▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록

▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사

▲ TV조선 강적들 고정패널

▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)

▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)