A씨는 2011년 4월 서울 강남에 있는 LH공사가 운영하는 공공임대주택에 어렵게 입주했다. 그런데 A씨는 갑자기 직장에서 지방으로 발령 나서 이사를 가야 되는데 어렵게 얻은 공공임대주택이 아까워서 2015년 4월부터 친구인 B씨에게 이 주택을 무상으로 사용하게 해주었다. 나중에 이 사실이 발각되었는데 A씨와 B씨는 형사 처벌되는가?

가. 처벌 및 제재 규정

공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다(공공주택특별법 49조의4). 만약 이를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처한다(동법 57조의4).

형사처벌은 물론 민사적으로도 제재를 받게 되는데, 공공주택사업자(임대인)는 이를 위반한 임차인과 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다(동법 49조의3). 또한 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 이를 위반한 임차인에 대하여 4년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공공임대주택의 입주자격을 제한할 수 있다(동법 49조의8).

나. 무상으로 타인에게 빌려준 경우도 처벌되는가?

이 점에 관하여 대법원은 공공임대주택은 유·무상을 불문하고 모든 전대가 금지된다고 보고 이를 위반한 피고인에게 벌금 200만 원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 "임대주택법(현 공공주택특별법)은 임차인의 자격과 선정방법, 임대 조건 등을 엄격히 규정하고 있고, 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임차권의 무단 양도, 임대주택의 전대 행위를 범죄로 규정해 처벌까지 하고 있다"고 밝혔다. 이어 "임대주택법이 금지하는 임차권의 양도는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위(상속의 경우는 제외)를 포함하고 있는 점을 종합할 때, 구 임대주택법 제19조에서 금지하는 임대주택의 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미한다고 할 것이므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다고 봐야 한다"고 판시했다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2016도17967 판결). 공공주택특별법 상 처벌규정은 임차인이 법의 목적과 무관한 자들에게 임대주택에 관한 권리를 양도·전대함으로써 임대주택이 필요한 저소득층이 오히려 임대주택에 거주하지 못하는 등의 결과가 초래되는 것을 막기 위한 것이기 때문이다.

다. 예외 사유

공공임대주택 입주 후 다음 항목의 어느 하나에 해당되어 주거를 이전하게 되는 경우로서 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 것은 허용된다. 다만 이 경우에도 반드시 공공주택사업자의 동의를 받아 양도나 전대가 가능하다(공공주택 특별법 49조의4 단서, 동법시행령 제48조).

① 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우

1) 근무·생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것

2) 현재 거주하는 시·군 또는 구의 행정구역이 아닌 시·군 또는 구로 주거를 이전할 것

3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것(다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 시·도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다).

② 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

③ 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

라. 사례 해설

사례로 돌아가 살피건대, A씨는 비록 근무지가 바뀌어 이사를 갈 수밖에 없는 상황이라도 친구인 B씨가 무주택세대구성원이 아니므로 그에게 공공임대주택을 양도하거나 전대, 사용대차 등을 모두 할 수 없다. 따라서 A씨는 형사처벌이 됨은 물론 앞서 설명한 바와 같이 임대차계약을 해지당할 수 있으며, 향후 일정기간 공공임대주택을 다시 임차할 수 없다. 하지만 B씨는 공공임대주택을 양수한 사람으로서 처벌규정이 따로 없다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업

▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)

▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사

▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록

▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사

▲ TV조선 강적들 고정패널

▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)

▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)