[생활속 법률 톡톡] 공사업자의 유치권 행사
[생활속 법률 톡톡] 공사업자의 유치권 행사
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-10-22 13:45
  • 승인 2018.10.22 14:25
  • 호수 1277
  • 59면
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A씨는 이번에 경매를 통해 단독주택 한 채를 샀다. 그런데 막상 집에 입주하려고 하니 공사업자 B씨가 유치권을 행사하고 있었다. B씨는 전 집주인 C씨로부터 증축 공사를 의뢰받아 공사를 하였다고 하는데 A씨가 그 공사비를 다 물어줘야 B씨를 내보낼 수 있나?

경매를 하다 보면 가짜 유치권으로 인해 애를 먹는 경우가 많다. 그럼 어떤 경우 유치권이 성립될까? 다음과 같은 쟁점을 모두 살펴보아야 한다.

① 첫째 유치권자가 점유를 개시한 시점이 언제인가? 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009.1.15.선고 2008다70763판결 등 참조). 따라서 유치권자가 언제부터 유치권을 행사하였는지 그 시점을 봐야 한다. 만약 유치권자가 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 후에 유치권을 취득하였다면 그 자체로 유치권은 성립되지 않는다.

② 둘째, 건축업자의 공사채권이 변제기에 도래하였는가? 왜냐하면 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립한다(민법 제320조). 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증ㆍ개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011.10.13.선고 2011다55214판결 참조).

③ 셋째 유치권자의 점유가 적법한가? 위와 같은 두 가지 조건을 모두 갖췄다고 해도 점유가 불법적인 경우에는 유치권이 성립되지 않는다(민법 320조 2항). 그 결과 아무리 공사업자라고 해도 건축주나 소유자의 동의나 승낙 없이 점유를 개시했다면 불법점유이므로 유치권이 성립되지 아니한다. 특히 공사업자가 건물을 완공 혹은 중단 상태에서 공사현장을 건축주에게 인도하거나 현장을 임의로 떠나버린 경우에 문제가 발생한다. 공사 진행 도중에는 공사업자의 점유가 건축주나 소유자의 동의하에 이뤄지므로 그 연장선상에서 유치권을 행사한다고 해도 점유 자체가 불법적인 것은 아니다. 하지만 위와 같이 일단 점유를 풀어버린 뒤 다시 점유를 할 경우에는 건축주나 소유자의 동의를 받는다는 것은 사실상 어려운 상황이 되므로 이를 무시하고 공사업자가 점유를 해버린 경우에는 불법점유가 되어 유치권이 성립되지 않는다.

④ 넷째 유치권자의 점유가 실질적으로 지속되고 있는가? 만약 점유를 잃으면 적법한 자력탈환이 성립되지 않는 한 유치권을 상실하게 된다. 즉 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 예컨대 건물을 건축한 사람이 건물을 유치하는 경우 건물 입구에 ‘유치권 행사 중’이라는 문구의 플래카드를 설치하고, 유치권의 근거되는 채권에 대해 상세하게 기재한 공문도 건물 입구 등에 붙여 공고한다. 나아가 상시 그곳을 관리하는 사람을 주둔시키고 건물의 시정장치 등을 관리토록 한다. 이에 유치기간이 길어질 경우 상당한 비용도 발생하게 되므로 유치권을 행사하려면 이러한 손익계산도 사전에 해야 된다.

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

만약 공장 신축공사 공사잔대금 채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고, 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

반면 가령 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 임의경매절차에서 유치권자로서 권리신고를 하는 한편, 직원들이 가끔 건물에 들러 사무실의 책상을 사용하였으나 상주하거나 관리하지는 아니하였다면, 실제로 건물의 열쇠를 교부받아 건물을 상주하면서 관리한 시점부터 유치물을 점유하고 있다고 볼 수 있다(서울고등법원 2008. 6. 25. 선고 2008나42036 판결).

사례로 돌아가 살피건대, B씨는 위와 같은 여러 요소가 다 갖춰져야만 A씨를 상대로 유치권행사를 할 수 있다. 실무적으로 유치권관련 소송에서 유치권자가 패소하는 확률이 많은 이유는 위와 같은 까다로운 조건을 모두 충족하는 것이 현실적으로 쉽지 않기 때문이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업

▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)

▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

 

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사

▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록

▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사

▲ TV조선 강적들 고정패널

▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

 

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)

▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사 mkkpro@naver.com