A씨는 B씨로부터 그가 경작하는 농지를 매수하였는데 그 후 그 땅값이 급등하였다. 그러자 B씨는 A씨가 농지취득 자격증명이 없다는 이유로 계약이 무효라며 계약이행을 거부하였다. A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기 소송을 제기할 수 있을까?

농지취득 자격증명(약칭 ‘농취증’)은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것이다. 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득 자격증명을 발급 받아야 하고, 농지취득 자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득 자격증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항, 제4항). 따라서 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득 자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못한다.

이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지이므로, 공매부동산이 농지법이 정한 농지인 경우에는 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 농지취득 자격증명을 발급받지 못한 이상 소유권을 취득할 수 없다.

이 농지법 규정은 강행규정이므로 설령 어떠한 사유로 농지취득 자격증명 없이 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 달라지지 아니다. 따라서 농지취득 자격증명을 발급받지 못하는 한 설사 자신 앞으로 소유권이전등기가 경료 되었다고 해도 소유권자가 아니므로 토지 인도나 차임을 청구할 수도 없다. 다만 매수인은 매각결정과 대금납부 후에 농지취득 자격증명을 추완할 수 있고 그 경우에는 소유권을 취득하게 된다(대법원 2008.2.1.선고 2006다27451판결 참조).

하지만 농지 소유권이전등기청구소송에서 비록 매수인인 원고가 사실심 변론종결 때까지 농지취득 자격증명을 발급받지 못했다 하더라도 매도인인 피고는 자신의 소유권이전등기 의무가 이행불능임을 내세워 매수인인 원고의 소유권이전등기청구를 거부할 수 없다. 즉 농지취득자격증명이 없다고 해서 소유권이전등기 청구를 기각할 수 없다는 것이다. 그렇다고 해서 '농지취득 자격증명이 필요하다'는 농지법 제8조 제1항이 적용되지 않는다는 취지는 아니므로 나중에 이전등기를 실제로 하기 위해서는 농지취득자격증명을 사후라도 발급받아 추완해야 한다. 사례로 돌아가 살피건대, A씨는 B씨를 상대로 이전등기 소송을 제기할 수 있고, 이 경우 B씨는 A씨의 농지취득 자격증명서 없음을 이유로 이행불능이라며 기각을 구할 수 없다. 다만 나중에라도 A씨는 반드시 농지취득 자격증명서를 보완해서 이전등기를 경료해야 한다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업

▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)

▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사

▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록

▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사

▲ TV조선 강적들 고정패널

▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)

▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)