[생활속 법률 톡톡] 유치권 행사의 악용 사례
[생활속 법률 톡톡] 유치권 행사의 악용 사례
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-11-05 14:32
  • 승인 2018.11.05 14:35
  • 호수 1279
  • 59면
  • 댓글 0
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A씨는 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨가 최근 지은 집에 근저당권을 설정했다. 그 뒤 B씨가 돈을 갚지 않아 A씨는 그 집을 경매에 넘겼는데 갑자기 건축업자 C씨가 그 집에 유치권을 행사하여 경락이 되지 않고 계속 유찰되었다. 하지만 A씨가 보기에는 C씨가 B씨와 짜고 허위로 유치권행사를 하는 것으로 보였는데 A씨의 해결방안은?

가. 근저당권과의 선후 기준점

유치권은 부동산 소유자들의 소유권 행사를 방해하기 위한 방법으로 매우 효과적이고 유용하기 때문에, 대부분의 부동산소유권에 관한 분쟁에 있어서 유치권 관련 분쟁과 소송들도 많아지고 있다. 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이다. 하지만 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그 부동산에 관한 경락인에게 대항할 수 없게 된다. 또한 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하므로(민법 제320조), 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

나. 부동산경매에 있어서허위유치권의 남용

유치권을 남용하는 경우도 심심치 않다. 유치권이 없음에도 허위의 공사계약서를 작성하고 마치 공사를 한 것처럼 영수증을 위조하여 유치권의 요건 사실을 만들어 행사하는 등 유치권을 악용하는 것이다. 이러한 유형은 허위유치권으로서 아예 유치권이 없는 사람이 채무자(건물 소유자)와 공모하여 유치권이 있는 것처럼 서류를 위조하거나 공사계약으로 정한 공정 이외의 공사를 하였다고 주장하기도 한다.

하지만 유치권에 의한 경매를 신청한 유치권자가 피담보채권인 공사대금 채권을 실제와 달리 허위로 크게 부풀려 경매를 신청할 경우 소송사기죄 내지 소송사기미수죄에 해당될 여지가 있다. 최근 건물을 짓고도 은행대출을 갚지 못해 경매로 넘어가는 것을 막기 위해 거짓으로 유치권을 이용하다가 검찰에 고발되어 징역 1년의 선고를 받은 판례가 있었다.

다. 결어

사례로 돌아가 살피건대, A씨는 건축업자 C씨의 유치권행사가 위와 같이 불법적인 경우에는 B씨와 C씨를 입찰방해죄의 공범으로 형사 고소할 수 있다. 하지만 허위 유치권 신고를 한 것만으로는 사기미수죄에는 해당되지 않는다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009도5900 판결). 아울러 C씨를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하여 유치권의 진위 여부를 다툴 수도 있다.

 

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업

▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)

▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

 

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사

▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록

▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사

▲ TV조선 강적들 고정패널

▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

 

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)

▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)

▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사 mkkpro@naver.com