사진-뉴시스
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“옛날에 저기는 논밖에 없었는데 천지가 개벽됐어” 주변에서 흔히 이런 말을 들어본 경험이 있을 것이다. 농림지역에 아파트 및 상업시설이 들어서며 논밖에 없던 시골 땅이 도시로 변한 것이다. 토지의 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. ‘도시지역’은 도시가 되는 지역이고, ‘농림지역’은 농사짓는 지역이다. ‘관리지역’은 도시지역이라 하기도 모호하고, 그렇다고 농림지역이라 하기도 어려운 지역이 관리지역이다. ‘자연환경보전지역’은 개발하지 않고 자연환경을 보존해 후대에 전하려는 지역이다.

예전에는 논밖에 없었는데 이렇게 변할 수가
토지에 꽂힌 깃발로 개발 진행 상황 알 수 있어

쌀을 주식으로 하는 우리나라에서 꼭 필요한 토지인 농림지역이 쌀 소비 감소와 산업화 및 도시화가 진행됨으로써 농림지역 일부는 형질이 변경되어 주거지화 되는 경우가 있다. 농림지역 토지가 개발된다면 벼락부자가 될 수 있을까? 단순히 토지가격으로만 비교해 보면 수십 배에서 수백 배가 오른 것은 맞다. 하지만 부자가 되지는 않았다. 이해가 잘 되지 않는다면 이제부터 천천히 살펴보도록 하자.

국가나 지자체에서 대규모 개발을 하려 한다. 이때 어느 지역을 개발할까? 도시지역을 개발할까? 이미 인구가 밀집하고 도시화된 도시지역을 개발하려면 높은 지가로 인한 주민들의 보상가격이 매우 높다. 또한 높은 인구밀도로 협의 대상자가 너무 많아 난항이 예상된다. 따라서 국가나 지자체는 이미 개발이 된 도시지역에서 또다시 대규모 개발을 진행하진 않는다. 대신 토지가격이 저렴하고 주민들과 협의도 쉬운 도시지역 인근의 농림지역을 개발하는 것이다.

해당 농림지역을 정비하고 도로를 신설하며 주택지로써 사용 가능하게 만들기 위해서는 수용보상 감정에 의해 보상금을 지급하고 해당 토지를 수용한다. 만약 보상금에 이의가 있을 경우 토지주는 ‘재결 신청’을 할 수 있다. 하지만 내 땅을 안 팔겠다고 억지를 부릴 순 없다. ‘수용’이란 내 뜻이 아니라 공법의 적용을 받는 공익의 뜻이므로 보상금을 법원에 공탁하는 순간 법률규정에 따라 소유권이 국가로 이전되는 효과가 발생하기 때문이다.

수용되면 부자 될까

해당 지역에서 넓은 면적을 소유하며 많은 농사를 짓고 있는 경우에는 보상 금액이 수십억 원대에 이르러 한순간에 벼락부자도 될 수도 있다. 실제 한 사람에게 1000억 원이 넘는 보상금이 지급된 사례들이 있기 때문이다. 하지만 대다수의 사람들은 주로 면적이 작은 경우가 많아 보상금 또한 적은 금액이 대부분이다. 국가는 보상해준 토지로 택지를 만들어 다시 분양을 통해 도시화를 만들게 된다. 그 때문에 농림지역에서 이익을 보는 실질 주체는 국가다.

따라서 수용보상금만 노릴 게 아닌, 반사적으로 개발이익을 누릴 수 있는 땅을 찾아봐야 한다. 개발지 주변 땅 중에 개인도 개발 가능한 토지를 구입해 대규모 개발지로 인해 자연스럽게 내 땅 가격이 상승하는 전략을 세워야 한다. 현재는 주변이 농지지만 추후 도시화된 개발지 주변에 주택이나 음식점, 그에 맞는 토지를 활용하기 위해 찾는 사람들이 많아져서 내 땅 가격이 상승하기 때문이다.

조금만 깊게 생각하면 당연한 이치지만 이점을 간과하고 개발 예정지만 찾고 있는 투자자들이 많다. 투자에 있어서 개발이 어떻게 이뤄지는지와 함께 주변의 변화됨을 예측하는 것은 매우 중요한 일이다.

어느 한 지역의 투자 가치 유무를 살피는 방법에는 여러 가지 방법이 존재한다. 그중 지역과 사업의 성장 속도와 투자 유망 정도를 쉽게 파악할 수 있는 몇 가지 단서가 있다.

투자 가치 알아채는 단서들

①컨테이너가 늘어난다. 여기서 말하는 컨테이너는 바로 간이 부동산 사무소를 뜻한다. 한 지역에 부동산 호재가 발생하면 새로운 부동산 사무소가 많이 들어서는 것을 발견할 수 있다. 이런 사무소는 토박이 사무소라기보다 어떤 한 지역에 부동산 호재가 발생하면 앞으로 많은 투자자가 몰릴 것을 예상해 잠깐 그 지역에서 부동산 중개를 하는 철새사무소라고 볼 수 있다. 이 철새 사무소 중에는 기획부동산도 섞여 있어 주의를 요한다. 대표적으로 제주지역이 이런 컨테이너 부동산이 대거 유입돼 어디서든지 쉽게 발견할 수 있다. 이렇게 컨테이너 형 건물이 많은 지역은 토지거래가 활발히 이뤄지는 곳임을 짐작할 수 있다.

②덤프트럭이 자주 보인다. 덤프트럭 등의 중장비가 도로 위에서 자주 보인다는 것은 해당 지역에 대형공사가 이뤄지고 있다는 의미다. 반대로 개발 사업에 대한 말은 많은데, 중장비 등의 움직임이 보이지 않는다는 것은 해당 사업이 연기됐거나 좀처럼 잘 진행되지 않는다는 의미다. 중장비가 잘 보인다는 것은 긍정적인 의미로 해석해도 좋다. 인근에 산업단지 등이 조성되거나, 고속도로 등의 길이 만들어지는지 확인해보는 단서가 되기도 한다.

③깃발 꽂힌 곳이 자주 보이기 시작했다. 어떤 대형 사업이 이뤄질 때는 기존의 토지를 활용하는 경우가 많아 지주에게 토지를 수용하는 때가 많다. 토지에 꽂힌 깃발은 현재 해당 토지의 개발 진행 상황을 알 수 있다. 흰색 깃발은 강제 수용된 토지를 의미하며, 노란 깃발은 토지보상 협의 중이다. 파란색 깃발은 토지보상이 진행 중이고, 보상이 완료되면 빨간색이 된다. 말뚝이 박혀 있는 곳은 토목공사가 시작됐음을 알려주는 것이다. 토지 투자를 할 때는 이런 깃발을 주의 깊게 살펴보면 도움이 된다.

이처럼 몇 가지 단서들은 토지 투자의 좋은 추리 거리가 될 수 있다. 하지만 이미 이렇게 눈에 띄게 보이는 경우에는 이미 시세에 반영이 된 경우가 많다. 실제로 당진이 큰 폭으로 오를 당시 현지인보다 외부 투자자가 더 많은 이익을 봤던 것이 대표적인 사례다. 익숙한 사람들은 큰 변화가 아니면 알아차리기 어렵기 때문이다.

따라서 단서들이 무수히 겉으로 드러날 때보다 드러나기 직전 또는 이제 막 드러나기 시작한 지역이 투자 가치가 높다. 투자의 기본 원칙이 무릎에 사서 어깨에서 팔라고 하지 않은가. 개인적인 느낌인데, 이러한 단서들이 앞으로 봇물 터지듯 확장될 곳 중 한 곳이 새만금이다. 새만금 토지는 아직까지 주민들이 느끼지는 못하지만, 점차 그 개발의 정도에 가속도가 붙어가고 있어 미래가치가 높다.

[제공 : 부동산114]

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