토지 투자에서 건축 유무와 용도 지역도 중요하겠지만, 토지라는 것이 움직일 수 없는 자산이기 때문에 위치도 중요하게 생각해야 한다. 투자 유망 지역은 우선 기본적으로 산업단지와 신도시, 관광지, 새로 생기는 IC등의 개발지 주변일 것이다. 전국을 돌며 많은 개발 호재를 봤지만, 가장 인기가 있는 곳들은 역시 각 개발지의 바로 주변이다. 산업단지나 IC 등이라면 산업단지에 들어가지 못한 공장들이나 하청업체들이 공장 부지나 창고 부지를 찾을 것이다. 이렇게 사람이 모이게 되면 하나 둘 음식점과 상가들이 형성된다. 신도시나 관광지 주변도 주택, 원룸, 음식점, 펜션 등의 부지가 인기가 있다.

투자유망지역 사업단지 신도시 관광지 등 꼽아
적극적인 사람이 토지 투자 성공… 가격도 상승

개발 호재로 사람들이 많아지면 그 개발지뿐만이 아닌 기존 상권과 주거지의 중심지 쪽으로도 인구 유입이 증가된다. 이로 인해 중심지가 확장되므로 개발지뿐만 아니라 기존 중심지 주변도 눈여겨봐야 한다. 즉, 대부분의 사람이 개발지 인근을 선호하겠지만 꼭 개발지 인근만을 볼 필요는 없다는 것이다. 개발지 인근의 토지들은 지가가 높은 대신 추후 많이 오를 것이고, 개발지에서 어느 정도 거리가 있는 토지들은 상대적으로 저렴한 투자금으로 접근이 가능하고 개발지 인근보다는 느리지만 차츰 지가가 상승하게 된다.

투자자의 관점에서 볼 때 수익률만 같다면 오히려 개발지 인근의 비싼 한 필지에 투자하는 것보다 어느 정도 거리가 있는 저평가된 토지에 분산 투자하는 것이 더 효율적일 수 있다.

단, 거리가 너무 멀어지면 가격 상승이나 추후 매도가 어려워질 수 있다. 개발 호재의 규모가 매우 큰 경우에는 최대 10km까지는 투자할 만하지만, 만약 개발 호재가 작으면 적어도 1~3km 이내의 토지에 투자하는 것이 바람직하다.

“좋은 정보가 있으면 알려 주세요”, “확실한 정보가 없어서 투자하기가 꺼려져요” 회원들을 만나다 보면 이렇게 묻는 경우가 많다. 참 많은 사람이 부동산 투자 정보를 원하고, 찾고 있다. 그날 나는 정말 많은 부동산 투자 정보를 주었다고 생각하는데도 말이다.

“엥? 정보를 줬다고” 세미나를 들었던 이들 중에는 이런 생각을 하는 사람이 있을 것이다. 이런 생각을 하게 되는 이유는 그들이 생각하는 부동산 투자 정보란 정확한 위치를 짚어주는 것이라 여기기 때문이다. 마치 “서울특별시 용산구 동자동 43-205에 역사가 생긴다”라고 말해주길 기다리는 사람처럼 말이다. 물론, 정확한 지번을 알아서 “○○동에 대형 산업단지가 들어올 거야”라는 초고급 정보를 얻는 사람도 존재한다. 하지만 현실적으로 우리 같은 일반 사람들이 그 정확한 지번까지 알아낼 수 있을까? 우리의 현실은 그런 무수한 정보를 조합해 양질의 정보로 정리하는 일이다. 그 정보의 근원이 어디서 시작됐는지를 파악하는 일이다.

그래서 나는 부동산 투자 정보의 제공처가 국가기관일 때 가장 신뢰하는 편이다. 기업과 군, 시 정도의 사업은 언제든 엎어질 수 있다. 사업의 큰 틀은 국가정책에서 찾고, 개발속도와 움직임은 지역 내에서 세부적으로 찾는다. 예를 들어 국가에서 ‘국가 철도망 계획’을 발표했다고 하자. 이때 국가 철도 계획은 국책사업으로 어떤 곳에 역사가 생길 것인지 대략적인 지역을 알 수 있다.

이때부터는 예상지역을 살피면서 가장 가능성이 큰 위치를 탐색하는 것이다. 아마 그 윤곽이 서서히 잡혀나갈 때쯤에는 세부적으로 지자체에서 후보지 검토가 이뤄졌을 것이다. 우리의 할 일은 그런 지자체의 움직임을 재빨리 살펴보는 것이다. 그리고 정말 중요한 정보는 언론 등에 노출되기 전 토지보상으로 잔뜩 실랑이가 있을 해당 지역에서 나타날 것이라는 점이다.

이처럼 소액 투자의 성패는 그 정보를 얼마나 빨리 조합하느냐에 있다. 그 누구도 잘 차려진 밥상을 숟가락 위에 반찬까지 얹어 떠먹여주지 않는다. 소소한 정보를 단순히 “그렇구나” 하고 지나치지 말고 “왜 이런 정보가 도는 것이지”를 고민해보자. 냄새가 많은 곳에는 파리도 들끓지만 그런 파리가 끓는 이유도 반드시 존재한다.

가장 중요한 매도와 매수 시점

토지 투자에서 투자용 부동산과 본인이 이용할 부동산은 반드시 차이를 둬야 한다. 내가 이용할 부동산은 나만 좋다면 사막이나 심심산천 골짜기라도 괜찮다. 하지만 투자를 목적으로 하는 부동산은 대중적이어야 한다. 부동산의 가치는 수요에 비례하기 때문에 투자할 때는 반드시 팔 때를 염두에 둬야 한다.

이때, 팔 때를 염두에 둔다는 것은 이용하는 사람의 입장으로 생각하란 뜻이다. 예를 들어 현재는 교통이 불편해서 토지 투자 가치가 적지만, 교통문제만 해결되면 좋을 것 같다는 의견이 지배적이라면 토지 투자 가치가 있는 토지다. 그리고 교통문제가 해결되는 시점이 토지의 처분 시점이 되는 셈이다. 이런 곳은 지금은 한적한 시골 동네에 지나지 않지만, 없던 길이 개통되고 교통왕래가 잦아지면 곧 각종 산업시설과 기업의 공업단지가 들어서 인구 증가로 땅값이 치솟게 될 곳이기 때문이다.

이미 발표된 개발계획지에 투자하는 것은 이미 많은 사람이 정보를 알고 있기 때문에 남들보다 한두 발 늦을 수는 있으나, 그 파급효과를 정확하게 파악한다면 좋은 투자 입지를 선정할 수 있다.

멀지 않은 과거의 예를 보자. 영종도에 국제공항이 들어서는 것을 지켜본 발 빠른 투자자들은 김포지역에 투자했다. 공항 배후 지역에 도시가 들어서는 것은 당연한 일이라고 예측했기 때문이다. 또 다른 투자자들은 김포와 강화를 잇는 강화교가 완공되기 이전에 강화에 투자를 시작했다. 김포가 신도시로 되면서 투자 수익이 4~5배 이상 높아졌고, 강화지역은 주5일 근무제가 시행되면서 펜션과 전원주택으로 땅값이 크게 상승했다.

남보다 한 템포 빨리 알려면

토지 투자에서 매입과 매도 타이밍은 가장 중요하지만, 어쩌면 가장 어려운 것일 수 있다. 남들보다 한발 앞서 저평가된 토지를 매입하고 가시화됐을 때 매도하는 것이 바람직하지만 현실은 그리 쉽지 않기 때문이다. 그럼 남보다 한 템포 빨리 아는 방법은 뭘까?

바로 홈페이지를 예의주시하는 것이다. 국가나 지자체에서 개발계획을 표현하기 때문이다. 토지 매입과 토지 매도의 시기를 알기 위해서는 토지의 개발계획을 잘 알고 있어야 한다. 토지의 개발계획은 국토부에서 국토종합계획으로 큰 그림을 그린다. 이 국토종합계획에는 도로계획, 신도시계획 등 규모가 큰 계획 등이 그려져 대개 5년, 10년 단위로 계획이 수정된다. 이후 이 국토종합계획을 기준으로 광역도시개발계획과 시도종합개발계획, 시군도시기본계획으로 점차 세분화된다고 할 수 있다.

관심이 있는 지역에 이런 계획을 차례대로 따라가 큰 그림에서 세밀한 내용 전반을 모두 그려보면 현 사업의 진척도를 가늠할 수 있어 적절한 매도·매수 시기를 알 수 있다.

[제공 : 부동산114]