[생활속 법률 톡톡] 임대인의 국세체납과 임차보증금
[생활속 법률 톡톡] 임대인의 국세체납과 임차보증금
  • 강민구 변호사
  • 입력 2018-12-17 13:29
  • 승인 2018.12.17 15:12
  • 호수 1285
  • 59면
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

A씨는 1년 전 전세금 2억 2천만 원에 전셋집을 계약하였는데 부동산등기부를 확인해 보니 당시 아무런 근저당이 설정되지 않았다. A씨는 계약 직후 확정일자를 받고 전입신고도 바로 하였다. 하지만 집주인 B씨의 세금체납 사실은 전혀 몰랐던 것이다. 알고 보니 B씨는 오래전부터 체납해온 누적된 체납액이 7억 원이나 되어 그 집은 공매에 넘어가게 되었던 것이다. 이 경우 A씨는 공매절차에서 임차보증금을 보호받을 수 있나?

국세청은 세금을 체납하는 경우 체납자의 집을 압류하여 공매에 넘겨 만족을 받는다. 그런 절차는 국세징수법에 의거하여 진행한다. 그럼 국세청의 체납채권과 임차인의 임차보증금반환채권 중 어느 것이 우선할까? 통상 임차인의 입장에서는 선순위 근저당이나 가압류, 가처분 등은 꼼꼼하게 살펴보지만 등기부에 등재되지 않는 임대인의 체납세액은 알 방법이 없다. 정말 복병이 아닐 수 없다. 그런데 국세징수법에 의하면 당해세는 근저당권자나 임차인보다 우선하지만, 당해세가 아닌 경우는 법정기일과 비교해서 선후가 결정된다.

법정기일이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권 간의 우선 여부를 결정하는 기준일로서 국세기본법 제35조 제1항 제3호(지방세본법 71조 1항 3호) 각 목에 해당하는 기일을 말한다. 예컨대 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고 납부하는 부가가치세 및 소득세(소득세법 105조에 따라 신고하는 경우로 한정)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일이 법정기일이 되며, 반대로과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일이 법정기일이 된다. 즉 이러한 법정기일 전에 설정된 담보권은 조세채권에 우선하게 되는 것이다.

다만, 담보에 제공된 그 재산 자체에 대해 부과된 국세나 지방세와 가산금은 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로부터 담보된 채권보다 우선한다(국세기본법 35조 1항 3호, 지방세기본법 71조 1항 3호). 이를 ‘당해세 우선의 원칙’이라고 부른다. 당해세에 해당되는 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세이고, 지방세로는 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(특정부동산에 대한 지역자원시설세만 해당) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)를 말한다. 하지만 취득세, 등록세, 양도소득세는 당해세에 해당되지 않는다.

한편 소액 임차보증금은 국세보다 우선순위이다. 서울은 1억 원 이하의 세입자에겐 3천 4백만 원, 광역시는 6천만 원 이하의 세입자에게 2천만 원까지만 보상을 하고 있다.

사례로 돌아가 살피건대, A씨의 경우 전세 계약 일자보다 세금 발생일이 먼저였기 때문에 공매절차에서 우선순위에서 밀리게 된다. 그 결과 안타깝지만 보증금을 돌려받을 수 없다.

집주인의 체납사실 확인 방법

그렇다면 집주인의 체납 세금을 미리 확인할 방법은 없을까? 현행법상 직접 확인할 방법은 없고 임대인에게 동의를 얻거나 아니면 임대인 본인이 확인해 줘야 확인이 가능하다. 다만 국세청에서는 고액, 상습 체납자 명단을 홈페이지에 공개하고 있는데, 체납 발생일로부터 1년이 지난 국세가 5억 원이 이상인 그 개인과 법인들이 대상이다.

하지만 세입자 입장에서 집주인이 고액, 상습 체납자인지 알 수 없으며, 세입자가 이를 국세청 홈페이지에서 확인하는 방법을 알기 어려워 현실적으로 큰 도움이 되지 않는다. 그 결과 세입자는 집주인의 체납 여부에 따라 임차보증금을 보호받을 수 있는지 여부가 결정되므로 늘 불안한 입장이다.

향후 집주인의 체납사실을 임차인이나 부동산중개인이 직접 조회할 수 있게 하거나, 집주인이 ‘납세사실 증명서’를 세입자에게 의무적으로 제출하도록 하는 제도적 보완이 시급하다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담

▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

 

 


강민구 변호사 mkkpro@naver.com