새해 부동산, ‘거래절벽·가격 하락’ 이어진다
새해 부동산, ‘거래절벽·가격 하락’ 이어진다
  • 김은경 기자
  • 입력 2019-01-04 17:55
  • 승인 2019.01.04 19:03
  • 호수 1288
  • 43면
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정부 규제·대내외 불확실성 산재 ‘관망세’ 짙어
사진-뉴시스
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[일요서울|김은경 기자] 새해에도 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 각종 규제와 대내외 산재한 불확실성의 영향으로 관망세가 더욱 짙어질 것으로 보인다. 지난해 말부터 거래절벽과 가격 하락이 뚜렷하게 관측되던 서울 주택시장은 새해에도 비슷한 흐름을 이어갈 전망이다. 전문가들은 금리 인상, 주식시장 불안, 가계대출 부담 등이 부동산 시장에 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 하향 조정될 것이라고 예상한다.

금리 인상 및 경제성장률 둔화 등 영향
거래 위축되며 아파트값 하향 조정 예상

지난해 말에 이어 올해도 부동산 시장에서 거래절벽과 가격 하락 흐름이 이어질 것이라는 전망이 지배적이다. 지난해 발표된 정부의 규제가 올해부터 본격화되기 때문이다.

올해부터는 공정시장가액 비율이 5% 인상되고 지난 9·13 부동산 대책에서 발표됐던 종합부동산세 세율이 조정돼 다주택자들의 세부담 상한이 상향 조정된다. 특히 서울은 주택거래량 감소와 가격 약보합세 흐름을 이어갈 것으로 예상된다.

대외적인 요인도 올해 부동산 시장을 관망세로 보게 하는 요인 중 하나다. 지난해 말 한국은행이 기준금리를 인상하면서 부채를 보유한 가구의 원리금 상환액은 1년 전보다 8.1% 늘어난 1637만 원 규모가 될 전망이다. 여기에 경기침체, 주식시장 불안 등도 주택시장에 영향을 미칠 것으로 보인다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “2019년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 인해 조정기에 진입할 것으로 예상된다”며 “역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13 부동산 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축이 심화될 것으로 예상되기 때문”이라고 설명했다.

서 연구원은 “금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 하향 조정될 전망이다. 여기에 2019년에도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만 가구에 육박할 것으로 예상되고 있어 특히 지방의 공급과잉 리스크가 더 커질 것으로 보인다”고 말했다.

실제로 서울부동산정보광장 부동산거래현황에 따르면 9·13 부동산대책 발표 이후 거래절벽은 심화되는 모양새다. 지난해 9월 1만2248건을 기록했던 서울 아파트 매매거래량은 10월 들어 1만138건, 11월 3560건으로 감소했다. 지난해 12월에는 2315건을 기록했다. 이는 같은 기간 2016년 9359건, 2017년 8291건의 3분의 1 수준이다.

강남에 위치한 H공인중개업소 대표는 “최근 집을 사겠다는 사람은 있지만 팔겠다고 하는 사람은 최근 거의 없다”면서 “거래량이 많이 줄었고 집값이 더 떨어지면 사겠다는 사람들이 많다”고 말했다.

DSR 규제, 제2금융권 확대 적용

이같은 거래절벽은 해소되기보다는 장기화될 가능성이 높다. 시중은행에서만 시행되던 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 올해 2월부터 제2금융권으로 확대 적용되기 때문이다. 실수요자 중 소득 증빙이 어려운 자영업자 등 제2금융권을 이용하는 이들의 대출이 까다로워졌음을 의미한다.

DSR은 개인이 갚아야 하는 모든 연간 부채 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표다. 주택담보 대출 외에도 마이너스통장, 신용 대출, 전세자금 대출 등이 원리금 상환액에 포함된다.

정부는 DSR 확대 적용에 대해 대출을 통한 부동산 투기를 억제하기 위함이라고 밝혔지만 일각에서는 현금이 부족한 실수요자들의 부동산 거래가 더욱 어려워질 것이라는 지적도 나온다.

서울 아파트값 하락세 뚜렷

서울 아파트값의 가격 하락 흐름세도 뚜렷하다. 한국감정원에 따르면 지난해 11월 들어 보합 이후 하락하기 시작한 서울 아파트값은 지난해 12월 말까지 7주 연속 하락했다. 서울 내 주요 아파트 단지들도 지난해 가격상승폭이 컸던 단지들을 중심으로 떨어지는 흐름이 이어질 전망이다.

한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트값은 0.17% 하락했다. 하락폭으로는 주택시장 침체기였던 2013년 8월(-0.47%) 이후 5년 4개월 만에 가장 컸다. 주간 기준으로는 11월 둘째 주 이후 7주째 하락세다.

단독, 연립주택 등을 합친 서울 전체 주택의 전세금도 전월 대비 0.13% 내려 지난해 6월(-0.14%) 이후 처음으로 하락세로 돌아섰다. 지역별로 서초(-0.67%), 강동(-0.45%), 마포(-0.36%), 강남구(-0.28%)의 하락폭이 컸다. 오래된 재건축 아파트에 대한 전세 수요가 줄어든 데다 새 아파트 입주가 늘면서 공급량이 증가한 영향으로 분석된다.

이처럼 전세금 하락세가 계속되면 서울 집값의 하락폭도 더 커질 것이라는 관측이 나온다. 지난해 서울 집값이 8.03% 급등한 데다 정부가 각종 부동산 규제를 내놓으면서 올해는 집값이 조정을 거칠 것이라는 전망이다.

KB금융지주경영연구소가 내놓은 ‘2019년 KB부동산 보고서’에서는 부동산 시장 전문가 87.5%가 비수도권 집값이 하락할 것이라고 전망했다.

연구소는 “올해 부동산 시장은 전반적으로 안정되는 가운데 양극화가 더 심화될 것으로 예상된다”며 “서울 상승폭이 둔화하면서 전반적으로 안정적인 시장이 되고 비수도권 지역은 가격 하락폭이 더 커지면서 경기침체에 대한 우려가 확대될 가능성이 높다”고 분석했다. 

김은경 기자 ek@ilyoseoul.co.kr