[부동산114]토지의 변신은 무죄…토지 가치 높이는 지목변경과 형질변경
[부동산114]토지의 변신은 무죄…토지 가치 높이는 지목변경과 형질변경
  • 김은경 기자
  • 입력 2019-01-18 17:22
  • 승인 2019.01.18 18:38
  • 호수 1290
  • 50면
  • 댓글 0
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사진은 해당 기사와 무관. (사진-뉴시스)
사진은 해당 기사와 무관. (사진-뉴시스)

토지 투자자에게 가장 기본적인 이야기를 나눠 볼까 한다. 바로 토지의 지목변경과 형질변경이다. 예를 들어 임야에서 농지로, 또는 농지에서 대지로 바뀌는 지목변경은 현재 토지의 신분을 바꿔주는 것으로 몸값 역시 달라진다. 그런데 이 지목변경을 위해서는 형질변경 작업이 필요하다. 다른 지반보다 경사가 있는 임야를 농지처럼 평평히 이용하고 싶다면, 당연히 농지로 이용할 수 있는 환경으로 만들어 줘야 하는 것처럼 말이다. 이런 임야, 전, 답 등에 개발행위 허가를 받아 건축 허가를 받은 후 건축이 완료되면 지목변경 신청을 통해 지목이 바뀐다.

‘몸값’ 달라진다… 토지 성질 개선·보완해야
맹지 구입 시 도로부지 함께 매입해야 안전

토지의 변신은 무죄다. 지목변경 또는 형질 변경 등 어떤 행위를 했느냐에 따라 토지의 몸값이 달라진다. 이 가운데 성토와 절토작업이 이뤄진다. 성토는 지반 위에 흙을 쌓아 올리는 것이다. 시골 땅을 지나가다 보면 움푹 패어 주변의 나무나 덩굴로 스산한 분위기를 연출하는 땅들이 있다. 이런 땅들에는 이따금 쓰레기들이 모여들기도 하면서 토지의 미관을 해친다. 또한 도로보다 높이가 낮은 경우에도 성토작업을 한다.

반면 절토는 평지를 만들기 위해 경사진 부분의 땅을 깎는 작업을 의미한다. 토지에 언덕이나 비탈이 있으면 전원주택을 짓기도 힘들고, 농지로 운영하기 힘들기 때문에 해당 작업을 해 주는 것이 여러 모로 좋다. 이 외에도 토지의 성질을 개선하는 것을 ‘객토’라 한다. 농업기술 측면에서 농작물은 토질에 큰 영향을 받기 때문에 보완할 수 있는 흙을 가져와 섞는 것이 바로 객토다.

‘예쁜 토지’보다 ‘못난이 땅’

대형 마트에 가면 못생긴 고구마나 감자 등을 모아 싸게 팔 듯, 토지 시장에도 모양이 네모반듯하지 않고 못생겼거나 길이 없는 등의 못난이 상품은 가격이 낮게 팔린다. 이런 땅들은 일명 천덕꾸러기 땅으로, 수요자가 적기 때문이다. 그러나 고수들은 별 볼 일 없어 보이는 땅을 볼 일 있는 땅으로 만들어 되판다. 그 안에 남겨진 높은 차익은 고스란히 그들의 몫이다. 따라서 이런 점을 노리고 일부러 위치, 형상, 방향, 고저, 지반 등에 문제가 있는 땅만 찾아다니는 고수 투자자들도 적지 않다. ‘못난이 땅’을 시세보다 저렴하게 구입해 예쁘게 탈바꿈시키며 투자금 대비 2~3배 이상의 수익을 거뜬히 낼 수 있는 ‘역발상 투자’를 하는 것이다.

많은 사람이 초반의 의욕과 달리 복잡한 상황에 부닥치기 싫어 애초에 발품이 최소한으로 진행할 수 있는 그저 ‘예쁜 토지’를 고르는 것이 현실이다. 그러므로 고수처럼 노련하고 높은 수익을 얻고자 한다면 토지 성형쯤은 기본으로 여기는 마인드를 지녀야 한다. 이런 못생긴 땅을 예쁘게 탈바꿈시켜 큰 수익을 거둔 사례를 통해 역발상 투자법에 관한 이야기를 나눠보자.

일반적으로 맹지는 투자에서 모든 사람이 기피하는 물건이다. 맹지는 도로가 없어 건축 허가가 나지 않기에 농사 이외에는 활용할 방법이 없어 그 지가가 낮다. 하지만 맹지라는 이유로 지가가 주변보다 저렴하기 때문에 후일 오히려 투자 대상으로서 유용한 경우가 있다. 즉, 머지않아 보상이 요구되는 도시지역이라든가, 후일 도로 개설이 예정되는 임야 또는 주변의 토지와 합병해 리모델링의 가능성이 있는 곳은 오히려 투자 가치가 있을 수 있다.

일반적으로 맹지에 도로가 생기면 기존 토지 가치가 2~3배 이상 상승해 일부러 맹지만 찾아다녀 투자하는 사람도 있을 정도다. 물론 이 방법은 현실상 쉬운 방법은 아니지만 성공할 경우에는 큰 수익을 볼 수 있다. 개발예정지거나 도로개설예정부지가 아니라면 수요자는 물론 투자자들도 맹지를 피하게 된다. 그러나 상속 등 부득이한 사유로 맹지를 취득한 경우 맹지 탈출을 하기 위해서는 다음과 같은 여러 가지 방법 중 하나를 택해 길을 낸 후 건축 허가를 받을 수 있을 것이다.

▲도로법에 의한 진입로로 개설 혹은 도로지정 고시 ▲사도법에 의한 사도 개설 ▲인접 토지 매입(단독 또는 공유 지분)에 의한 사설 도로 개설 ▲진입 토지에 도로 사용승낙서를 받아 도로로 사용 ▲구거의 하천점용허가에 의한 도로개설 ▲민법상 주위통지통행권의 주장 ▲통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설 ▲현황도로를 이용한 도로개설(단, 도로 개설지에 주택이 존재해야 함) 등이다.

‘토지사용승낙’과 ‘도로부지구입’

이 중에서 가장 많이 사용하는 방법은 토지사용승낙과 도로부지구입이다. 토지사용승낙서를 일반적으로 많이 이용하는데, 특별한 법정 양식은 없다. 하지만 이때 주의할 것은 이 ‘승낙’은 법적으로는 토지의 ‘사용대차’, 혹은 ‘임대차’의 동의어기 때문에 채권계약이라는 사실이다. 그러므로 도로개설 전에 토지 사용승낙을 해준 지주가 사망한 경우 그 상속인에 대해서 이 사용 승낙을 계속 주장할 수 없다. 또한 진입도로로 쓴 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 종전의 토지 사용 승낙은 계속적인 효력이 없어 새로운 땅 주인인 매입자에게 다시 사용료를 내야 한다. 따라서 후일 이웃 토지의 매입자가 도로이용을 제한하거나 도로사용료로 비싼 값을 요구할 수도 있다.

따라서 맹지 구입 시 후일을 위해 도로부지를 함께 매입하는 것이 가장 안전하다. 타인의 토지를 진입도로용으로 매입할 경우에는 폭이 4m 이상이 되도록 하고, 내 땅 뒤에 또 다른 맹지 지주가 있다면 공동으로 도로를 매입해 지분등기를 하는 방법도 좋다. 그만큼 토지 구입 비용이 절감될 수 있고, 영구 사용에 전혀 지장이 없기 때문에 장래를 대비해서 가장 확실한 방법이다.

[제공 : 부동산114]

김은경 기자 ek@ilyoseoul.co.kr