[일요서울|김은경 기자] 이른바 ‘깡통전세’ 논란이 확산되면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못할까 우려하는 이들이 늘고 있지만 정부는 구체적인 대책 마련보다는 실태파악에 주력하기로 했다. 역전세나 깡통전세에 따른 자금 경색 등 일부 부작용이 있다는 것을 인정하지만 이런 현상의 이면에 있는 집값·전세가 하락이 가져오는 순기능에 더 주목하겠다는 것이다.

향후 모니터링 결과에 따라 정부는 전세 만기에 돌려줄 전세금 중 부족분을 집주인에게 대출해 주는 역전세대출 상품, 전세금 반환 용도에 한해 9·13 대출규제에 일부 예외를 적용해주는 방안 등을 검토하고 있다. 

하지만 전세보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정하게 된 세입자들은 당장 발등에 불이 떨어진 심정이다. 특히 전세금을 끼고 집을 산 ‘갭투자자’가 보유한 아파트나 주택의 가격이 하락할 경우 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 위험은 더욱 높아진다.

전문가들은 ‘전세보증금 반환보증(전세금 안심대출보증)’에 가입하면 피해를 최소화할 수 있다고 말한다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝난 뒤 1개월이 지나도 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 보증금 전액을 반환해 주는 보험이다.

HUG의 전세보증금 반환보증보험은 수도권의 경우 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하 범위에서 세입자가 신청한 금액을 모두 보증해 준다. SGI서울보증은 아파트의 경우 전세보증금 액수와 상관없이 가입할 수 있고 주택은 전세보증금 10억 원까지다.

하지만 전세보증금 반환보증은 가입 조건이 다소 까다롭다. 해당 주택에 경매나 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 한다.

또 다른 세대의 전입이 있으면 가입이 불가능하다. 전세 계약서상 확정일자를 받아야 하고 주택의 건물과 토지 임대인이 동일해야 된다.

또한 두 상품 모두 가입하려면 전세계약 기간이 1년 이상 지나야 한다. HUG는 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입할 수 있고 SGI서울보증은 10개월이 지나기 전까지만 가입할 수 있어 전세금반환보증의 최소한 역할만 하고 있다는 지적도 있다.

계약 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 ‘임차권 등기명령’을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령은 임대 계약이 끝난 뒤 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 권리다. 등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지돼 보증금을 지킬 수 있다.

임대차 계약 체결 시 등기부등본의 집주인을 확인하는 것도 중요하다. 등본에 나온 사람이 실제 집주인이 맞는지도 따져볼 필요가 있다. 임대차 계약을 맺었다면 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 한다. 대항력과 우선변제권이 생겨 임차권을 보호받을 수 있다. 확정일자는 등기 여부와 상관없이 받을 수 있다.

이사하는 날에는 반드시 전입신고를 해야 한다. 이사 때문에 전입신고를 미룬다면 자칫 전세금을 지킬 수 있는 권리 순서가 바뀔 수도 있다. 잔금을 치른 뒤 이사하는 날 전입신고를 하면서 확정일자도 함께 받아야 전세보증금을 지킬 수 있다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “부동산 가격이 하락하면서 전세가격이 덜 하락할 때 깡통전세가 나타난다. 지금은 전세 수요자는 사라지고 공급량은 증가한 상황”이라고 설명했다.

권 교수는 “정부가 주택 소유자에게 전세금 대출을 해주는 방법으로 문제를 해결할 수 있다. 때문에 대출 규제 완화가 필요하다. 서울시나 LH가 토지재생 기금이나 여러 기금을 통해 주택을 매입해서 임대주택으로 전환시키는 방법도 있다. 정부가 적극적으로 렌트푸어에 대한 대책을 내놔야 할 시점”이라고 조언했다.

이어 “올해 부동산 시장은 정부 규제가 지속될 것 같다. 대출 규제에 보유세 인상까지 이어지면서 주택 시장은 점점 더 어려워질 것이고, 깡통전세 문제는 가속화될 수 있다”고 덧붙였다.