[부동산114]부동산 사전증여, 합법적 절세 가능
[부동산114]부동산 사전증여, 합법적 절세 가능
  • 김은경 기자
  • 입력 2019-03-08 17:53
  • 승인 2019.03.08 19:40
  • 호수 1297
  • 48면
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

이동신 국세청 자산과세국장이 지난해 11월 28일 정부세종2청사에서 미성년자에 대한 부동산 증여 및 임대소득에 대해 설명하고 있다. (사진-뉴시스)
이동신 국세청 자산과세국장이 지난해 11월 28일 정부세종2청사에서 미성년자에 대한 부동산 증여 및 임대소득에 대해 설명하고 있다. (사진-뉴시스)

다양한 형태의 세금 부과로 부담이 늘고 있다. 부동산의 경우 종합부동산세 강화 및 공시지가 인상 등으로 종전보다 배의 세금을 내야 하는 상황이 됐다. 이로 인해 합법적 절세를 위한 사전증여를 고려하는 부동산 자산가들의 문의가 날로 증가하고 있다.

평가가치 높을수록 증여세율도 높아
부담부증여로 세 부담 줄일 수 있어

부동산 사전증여는 부동산을 보유하고 있는 사람이 살아있을 때 상속인 또는 상속인 외의 사람에게 증여하는 것을 말한다. 상속세 및 증여세법 제13조 제1항에 따르면 상속인에게 사전 증여한 경우는 10년, 상속인 외의 자에게 사전 증여한 경우는 5년 동안 증여재산가액을 상속세 과세가액에 합산하도록 하고 있다.

공제 액수 확인해야

증여세를 매길 때는 재산 가격을 증여 당시 시세로 평가하는데, 배우자와 가족에게 증여할 때 재산 가액에서 일정한 액수를 공제해준다. 배우자는 6억 원, 자녀 등 직계존속과 손주 등 직계비속은 5000만 원(미성년 자녀 2000만 원), 친인척의 경우 1000만 원을 공제한 후 증여세를 매긴다.

평가가치가 높을수록 증여세율도 높은데, 증여재산에서 공제액을 뺀 과세표준이 1억 원 이하의 경우 상속·증여세 비율은 10%이지만 1억 원 초과~5억 원 이하는 20%, 5억~10억 원은 30%, 30억 원 초과의 경우 50%에 달하게 된다.

효과적인 증여방법

부담부증여를 통해 증여세 부담을 줄일 수 있다. 부담부증여는 증여할 때 부채도 함께 이전하는 방식으로 전체 부동산 가격에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 낸다. 매매가 대비 전세값 비율이 높을수록 절세 효과가 높다. 이런 경우 해당 부채에 대한 상환의무는 증여를 받은 사람에게 넘어간다.

증여대상을 늘리는 것도 세금을 절약할 수 있는 방법이다. 증여세는 증여받은 사람만 내게 되는데, 수증자가 늘어날 경우 낮은 구간의 세율을 적용받을 수 있다. 증여대상을 배우자나 자녀뿐만 아니라 며느리, 손자 등으로 넓히는 것도 하나의 방법이다.

하지만 사전증여가 항상 많은 절세가 가능한 것은 아니다. 부동산 자산이 10억 원 미만일 경우 나중에 상속하는 것이 더 유리할 수 있다. 배우자와 자녀가 있는 경우 10억 원까지 상속세가 공제되기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 사전증여를 효과적으로 하기 위해서는 해당 부동산의 가치와 상황에 따라 결정하는 것이 중요하다.

[제공 : 부동산114]

재건축 규제 대안, 아파트 리모델링 사업이란?

시간 앞에 장사 없다. 무엇이든 시간의 흐름에 따라 자연스럽게 낡고 망가지게 된다. 아파트도 마찬가지다. 주택이 노후화돼 새로 정비할 필요가 있다면 새로 고쳐야 한다.

노후 아파트의 주거환경을 개선하는 방법은 크게 두 가지로 나뉘는데, 재건축과 리모델링이다. 그러나 사업방식에 따라 차이가 있다.

재건축은 아파트를 전면 철거한 후 새로 짓는 방식이며, 리모델링은 철거 없이 기존 골조를 유지한 채 증축 또는 보강하거나 일부 구조를 변경하는 방식이다.

리모델링이 재건축에 비해 수익성이 낮은 것은 사실이나 이러한 부분을 제외하고 규제나 기간 등에 대해 상대적으로 자유로운 것이 장점이다.

우선, 리모델링은 15년이 지나면 추진이 가능하다. 재건축은 30년 이상이 지나야 한다. 안전진단의 경우에도 리모델링은 B등급 이상, 재건축은 E등급(조건부 재건축은 D등급)을 받아야 진행이 가능하다.

리모델링은 조합원 지위 양도가 가능하고 초과이익환수제의 부담에서도 자유롭다. 주민 동의의 75%면 진행이 가능하고 동 단위 추진도 가능하다. 사업절차도 조합 설립→안전진단→건축심의→허가→이주·착공→입주 등으로 재건축에 비해 공사기간도 빠르다.

그간 재건축초과이익환수제 등 재건축 단지에 대한 규제들이 강화되면서 그 대안으로 리모델링 사업이 주목받아 왔다. 그러나 설계변경 요건이 까다롭거나 정부 제도 개선안 검토 지연 등으로 사업 진척이 저조한 상황이다.

현재 리모델링은 수직증축 시 내력벽(건물의 하중을 견디기 위해 만든 벽) 철거가 어렵기 때문에 자유로운 평면 설계가 어렵다는 단점이 있다. 안정성 문제로 인해 보류됐던 내력벽 철거 여부는 아직 정해지지 않았다.

김은경 기자 ek@ilyoseoul.co.kr