지난해 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 이슈 중 하나는 ‘로또 청약’이다. ‘로또 아파트’라고도 불리는 로또 청약은 정부의 분양가 규제를 위해 주택도시보증공사(HUG) 보증 제한을 두게 되면서 시세보다 저렴한 아파트를 얻을 수 있다는 기대감에 생겨난 신조어다.
민간기업 지나친 수익 방지 및 부동산 가격 안정 효과
저렴한 분양가로 시세차익 노리는 투기수요 증가 우려
지난해 3월 분양한 서울 강남구 디에이치자이 개포와 5월 경기 하남 미사역파라곤 역시 로또 청약으로 불린 예 중 하나다. 디에이치자이 개포의 경우 3.3㎡당 4200만 원 대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 시세가 3.3㎡당 5000만 원 이상 형성되며 그에 비해 낮은 분양가로 ‘로또’로 불렸다. 미사역파라곤은 분양가상한제 적용으로 분양가가 3.3㎡당 1400만 원대로 책정되면서 8만 명 이상의 청약 인파가 몰려 로또 청약의 인기를 실감할 수 있었는데, 로또 청약이 가능했던 이유는 바로 분양가상한제 때문이다.
분양가상한제란 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지와 건축 비용에 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 이하로 분양하도록 정한 제도다. 1989년 처음 실시된 분양원가연동제가 1999년 분양가 자율화 조치에 의해 사리진 후 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용됐는데, 2007년 4월 주택법이 개정되면서 분양가상한제로 바뀌어 지금까지 적용되고 있다.
미분양 양극화는 ‘단점’
분양가상한제로 인해 파생된 ‘로또 청약’. 급등한 집값으로 인해 아직 내 집 마련을 하지 못한 실수요자들 입장에서는 유리한 조건일 수도 있다.
분양가상한제는 민간기업의 지나친 수익을 방지하고 가격을 안정시킨다는 점에서 긍정적인 역할을 한다. 또한 상한제가 적용된 단지는 전매 제한이 길지만 무주택자들이 우선권을 얻는다는 점에서 이점이 있다.
그렇다면 단점은 무엇일까? 낮아진 분양가로 인한 청약 열기다. 인근 시세보다 저렴한 분양 가격으로 책정 되다 보니 시세차익을 노리는 투기수요가 증가할 수 있다. 때문에 실수요자들의 당첨 가능성은 그만큼 낮아질 수 있다는 것이다. 또한 인기지역은 몰리고 비인기지역은 미분양이라는 양극화가 발생할 수 있는 점이다.
분양가상한제는 집값 안정을 위한 제도지만 효과가 미미한 상황이 지속되면서 그 실효성에 대한 의문을 제기하는 경우가 종종 있었다. 이에 정부에서는 올해 3월 중 주택법 시행령 및 공동주택 분양가격 산정 등에 관한 지침을 입법예고하며 분양가상한제의 실효성을 높이기 위해 기본형건축비의 조정 방식을 개선하고 분양가 심사 실효성을 강화하는 등 제도 개선을 마련할 예정이라고 밝혔다. 관련 법령 개정안은 공포일 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우부터 적용하며, 기본형건축비 조정 방식만 오는 9월부터 개선 적용한다.
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1주택 가구, 소득에 따라 공적보증 제한 9.13대책으로 주택 소유자들에 대한 대출 규제가 전면 강화되자 1주택자의 불만이 커졌다. 주택담보대출은 물론 전세자금대출의 문턱도 높아졌기 때문이다. 전세대출은 주택 보유와 소득에 따라 공적보증이 제한되기에 고소득 1주택자가 전세자금대출을 받을 때 비용부담이 커질 수 있다. 전세자금대출을 받으려는 1주택자들이 궁금해 할 법한 내용들을 살펴봤다. 전세자금대출은 보통 주택금융공사, HUG 등의 공적보증을 통해 진행된다. 하지만 대출규제로 2주택이상자는 신규 전세대출 시, 공적보증을 받을 수 없게 됐다. 1주택자도 소득에 따라 공적보증이 제한된다. 1주택자가 공적보증을 통해 전세자금을 대출받으려면 연소득이 1억 원 이하여야 한다. 연소득 1억 원의 기준은 부부의 근로, 사업, 연금, 기타소득을 합산해 판단한다. 연소득이 1억 원을 넘는 고소득자들은 SGI서울보증보험에서 보증을 받아 전세대출을 받으면 된다. 다만 민간보증인 서울보증보험은 공적보증보다 금리가 0.4%~0.5% 정도 높기 때문에 비용부담이 있다. 전세자금대출 규제가 시행된 지난해 10월 15일 이전에 전세자금대출을 받은 1주택자는 만기 때 대출을 연장할 수 있다. 연장 시에는 연소득이 1억 원을 넘어도 주택금융공사와 HUG의 전세보증을 받을 수 있다. 전세자금대출을 받은 1주택자가 전세 거주기간 동안 주택을 매입해 다주택자가 됐다고 해서 전세대출을 회수당하지는 않는다. 다만 만기 시 전세대출의 공적보증 기한이 연장되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 공적보증 기한을 연장하려면 2년 이내 1주택자가 되겠다는 약정을 해야 하고, 이 경우 1회에 한해 연장할 수 있다. 부부합산 2주택자들에게는 전세자금대출 공적보증이 전면 금지된다. 단, 2년 안에 주택을 한 채 처분하기로 약정한 일시적 2주택자들은 대출을 받을 수 있다. 물론 2주택자가 집을 팔지 않고도 전세대출이 가능한 경우가 있다. 전세보증 시 주택수 산정에 포함되지 않는 주택을 소유한 때다. 주택법 상 주택이 아닌 오피스텔과 지방의 노후한 단독주택, 그리고 현재 거주할 수 없는 분양권(조합원 입주권) 등은 주택 수에 포함되지 않는다. 전세자금대출을 받았다고 해서 끝난 것은 아니다. 대출 건에 대해서 은행이 1년 단위로 실제 거주여부와 주택 보유 수 변동 여부를 확인하는데, 실거주 확인이 안 되면 대출을 상환해야 한다. 또 전세대출 연장 시 주택 보유수가 2주택 이상(기혼은 배우자 합산)일 경우에도 대출을 상환해야 한다. [제공 : 부동산114] |