여야 대권주자들이 서민을 위한 임대주택 건설계획을 속속 발표하고 있는 가운데 최근 정부가 중대형 임대아파트를 대폭 확대하겠다는 계획을 세우고 있어 중대형 임대의 투자가치에 대한 관심이 쏠리고 있다.
용인 흥덕지구에선 얼마 전에 10년 임대 후 분양 전환하는 조건으로 신동아 파밀리에 759가구가 청약 접수를 받기로 했다.
하지만 신동아 파밀리에는 지난 3월 5～6일 이틀간 1순위 청약 접수에서 46평형을 제외한 전평형에서 미달사태를 빚었다. 사실상 투자가치가 의심스럽다는 평가를 받은 셈이다. 이러한 미달사태에 대해 전문가들은 “임대아파트가 분양아파트에 비해 가격이 낮지 않았기 때문”이라고 입을 모은다.
그러면 신동아 파밀리에 임대보증금과 월세는 얼마나 될까. 42～52평형의 임대보증금은 평당 850만～895만원 수준이며, 월세는 87만8000～111만원에 이른다.
10년치 월세를 입주할 때에 미리 낸다고 가정할 때에 ▲당첨자가 입주할 때까지 부담하는 금액은 평당 1100만～1212만원에 이르며 ▲10년 후 분양 전환할 때에는 3억 원이 넘는 돈을 추가로 내야 한다.
이에 대해 일반 청약자들은 “작년 하반기에 같은 흥덕지구에서 분양한 경남 아너스빌 중대형의 분양가에 비해 너무 비싸다”며 불평한다.
여기서 경남 아너스빌 기본형을 살펴보면 분양가가 평당 900만원대에 지나지 않는다. 옵션을 포함하더라도 평당 1100만원 수준이다. 반면 신동아 파밀리에는 10년치 월세를 선납할 경우, 임대 보증금과 월세를 합친 비용만 해도 경남 아너스빌의 분양가를 넘어선다. 결국 중대형 임대아파트는 현행 임대조건을 크게 개선하지 않는 한 투자가치는 높지 않은 편이다.
하지만 수도권에선 아파트 건설 시에 택지비 부담이 크기 때문에 임대조건을 크게 낮출 수 없다. 따라서 중대형 임대는 중산층 실수요자 중심의 시장이 될 가능성이 높다.
투자가 가치기 높지 않기 때문이다. 특히 분양가상한제 실시로 투자수요가 분양 아파트에 몰리면서 중대형 임대의 인기는 더욱 떨어질 가능성이 크다.
중대형 분양 아파트는 주변시세의 80% 선에서 분양가가 결정되기 때문이다. 중대형 분양 아파트에 당첨되면 20%의 시세차익이 보장되는 상황에서 중대형 임대는 후순위로 밀릴 가능성이 높다.
이에 정부는 올 1월에 ‘임대주택 펀드’를 조성해 비축용 임대 아파트를 대거 공급하겠다고 밝혔다. 비축용 임대는 10년 임대 후 분양 전환하는 제도다.
다만 집값이 오를 때에 순차적으로 분양 전환해 집값을 안정시키겠다는 정책적 목표가 깔려 있다.
비축용 임대는 기존 임대주택과는 달리 30평형 이상 중대형이 대거 공급될 예정이라는 게 특징이다.
정부는 또 비축용 임대와 별도로 2009년에 분양예정인 송파신도시를 비롯한 주요 택지개발지구에 중대형 임대아파트를 공급할 예정이다. 비축용 임대는 분양 전환할 때에 기존 임차인에게 우선권을 줄지도 아직 미지수다.
만일 우선권을 주지 않을 경우, 엄청난 반발이 예상되기 때문에 우선권을 부여할 가능성이 높다.
그러면 기존 임차인에게 분양권이 부여될 경우, 중대형 공공임대의 투자가치는 어떻게 될까. 먼저 정부가 제시한 비축용 임대아파트의 임대조건을 살펴보자.
정부는 30평형에 대해 보증금 2500만원, 월세는 52만원으로 제시한 바 있다. 이러한 조건에서도 충분히 수익을 올릴 수 있다는 게 정부측 주장이다.
또한 이 정도의 조건이라면 분양전환가라는 변수가 있지만 수도권에선 투자가치가 있다고 할 수 있다.
그러나 상당수 전문가들은 이 같은 정부측 주장의 타당성에 대해 의심의 눈초리를 보내고 있다. 부동산 전문가 K씨는 “정부가 30평의 건설원가로 1억8000만원을 제시했는데, 수도권에선 도저히 이 가격으로 아파트를 공급할 수 없다”고 주장했다.
높은 택지비 때문에 건설원가가 훨씬 높아져 정부가 제시한 임대조건으로는 도저히 수익을 낼 수 없다는 것이다.
정부의 약속대로 임대주택펀드가 적자를 면하려면 임대보증금과 임대료를 인상하지 않을 수 없다. 그렇게 되면 투자가치가 떨어져 임대아파트 공급의 실익이 감소된다.
정부도 이 문제를 놓고 앞으로 딜레마에 빠질 수 있다. 따라서 투자자들도 정부가 공급하는 중대형 임대아파트의 투자가치에 대해 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.
문윤홍 기자
일요서울 제휴사 / 부동산신문 (renews@renews.co.kr)