임대주택, 미분양 아파트 노려라
임대주택을 잡아라
임대주택은 서민들의 주거안정을 목적으로 서울시, 지방자치단체와 주택공사가 임대용 주택을 지어서 공급하는 것을 말한다. 최근 정부가 건설 경기 부양과 서민 주거안정을 최우선 카드로 임대주택 지원 확대를 공언해 주목을 받고 있다.
주택을 소유의 개념에서 거주의 개념으로 바꾸겠다는 취지에서 서울시가 공급하고 있는 장기전세주택 ‘시프트’도 올해 본격 공급된다.
국토해양부는 올해 1만 8000가구의 신혼부부 주택을 공급하기로 했다. 이 중 국민임대가 1만 3000가구, 전세임대 500가구, 10년 임대 700가구, 소형분양 3000∼4000가구이다
10년 임대는 10년 임대 후 분양 전환할 수 있다. 소형 분양은 공공 또는 민영 60㎡ 이하 주택이다. 일부는 85㎡도 공급될 전망이다.
전세 끼고 집사기 요령
기존의 아파트를 매매하는 것도 내 집 마련방법이지만 그냥 매매를 하기에는 금액의 부담이 너무 크다. 그래서 좋은 방법 중 한 가지가 전세를 놓고 있는 아파트 자체를 매매하는 것이다. 주택은 주택 임대차 보호법에 의해 주인이 바뀌더라도 전세나 월세 계약은 새집주인이 그대로 승계해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 것은 바로 이런 점을 이용하는 것이다. 이렇게 하면 구입자금이 크게 줄어 아파트 가격에서 전세금을 제외한 차액만으로 아파트를 소유할 수 있다.
하지만 여기도 핵심 포인트가 있다. 전세금을 끼고 아파트를 사기에 가장 좋은 지역은 역시 전세금 비율이 높은 지역이다. 전세금 비율이 높으면 그만큼 매매가와 전세금차액의 투자금액이 작아지므로 수익률은 더 좋아지게 된다. 그러기 위한 매매가 대비 전세가 비중이 높은 지역을 잘 골라야 한다. 그리고 향후 투자가치까지 생각한다면 교통이 좋거나 추후 교통편 개선 예정이 있는 지역이거나 대단지 지역, 개발계획이 있는 지역 등이 좋다. 전세수요가 많은 20평대의 소형 아파트를 선택하는 것이 추후 매매 시 회전율이 좋다. 만약 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 되도 전세수요가 많아야 다시 유지시킬 수 있기 때문이다. 그러므로 역세권이나 교통 요충지 같은 곳을 잘 살펴봐야 한다.
미분양 아파트 노려라
미분양은 보통 주택시장이 침체하면 그 윤곽을 드러낸다. 따라서 지금처럼 경기침체와 정부의 계속된 투기억제책, 분양권 전매금지로 인한 투기 수요 감소로 부동산 시장이 위축돼 있을 때 미분양은 많이 발생한다. 게다가 분양가 상한제 등으로 아파트 값이 떨어질 것이라는 기대로 실수요자들이 청약을 미루고 있어 일부 경쟁력을 갖춘 단지들도 미분양이 나오고 있는 상황이다.
미분양의 장점은 분양대금 날짜를 분양받는 사람에게 유리한 조건으로 맞춰주거나 대출자체를 지원해주기도 한다.
계약금을 10%만 내게 하기도하고 심지어 계약금을 300만원만 받는 등 지불조건에 혜택을 주는 경우도 많다. 뿐만 아니라 발코니 확장이나 인테리어 옵션도 무료로 제공해주기도 한다. 또 다른 장점은 청약통장을 사용하지 않고 새아파트를 분양 받을 수 있다는 것이다. 물론 청약통장 없는 사람도 가능하다. 따라서 한번 청약통장을 사용해 아파트를 분양받은 사람은 다시 새 아파트를 분양받기 어렵기 때문에 다른 곳에 청약하기 위해 통장 사용을 아끼는 수요자들이 부담 없이 계약을 할 수 있는 것이 바로 미분양이다. 또 일반분양과 달리 동, 호수를 맘대로 골라 갈 수 있다. 미분양은 선착순이기에 조금만 서두르면 좋은 위치의 동, 호수를 선점할 수 있다.
경매 아파트는 전셋값에 약간의 웃돈을 보태면 살 수 있을 만큼 저가 매입의 대표적인 투자처다. 급매가보다 10% 이상 싸고, 시세보다 약 20% 정도 저렴하게 구입할 수 있다.
경매 아파트를 눈여겨봐야
물론 싸게 집을 마련 할 수 있는 만큼 리스크도 높다. 전국적으로 한달에 약 6000여건의 아파트와 3000여건의 다세대·연립주택이 경매 물건으로 나온다.
이 가운데 전용면적 45-60㎡(분양면적 18-25평형) 소형아파트나 빌라도 30%에 달해 자금이 많지 않은 서민들도 부담 없이 참여할 수 있다.
빌라 경매물건은 아파트에 비해 감정가가 낮은 데다 낙찰가도 낮아 더욱 값싸게 낙찰 받을 수 있다.
경매 절차는 의외로 간단하다. 법원이 입찰 14일 전에 법원 게시판과 신문, 인터넷 법원 경매사이트에 매각 날짜를 공고하면 입찰 당일 최고가를 써낸 사람이 낙찰된다. 일주일 뒤 법원이 다른 문제가 없다고 판단하면 낙찰자에게 최종적으로 매각허가가 결정된다.
낙찰자는 낙찰가의 10%를 보증금으로 낸 뒤 30일 이내에 법원이 정한 날에 매각대금을 완납하고 소유권 이전 등기를 하면 된다.
경매에는 시초가격이 있는데 감정평가사가 건물의 건축연도와 주변환경, 시세 등을 감안해 책정한다. 시초가가 높아서 입찰자들이 응찰하지 않으면 다음번 경매 기준가는 시초가에서 20%씩 내려간다.
보통 아파트는 시세의 80-85%, 상가는 60%선에서 경매가격이 형성되는게 일반적이다. 물건을 낙찰 받았는데 돈이 부족하다면 은행권의 경락잔금대출을 이용하면 된다.
낙찰자의 신용등급과 투기지역 여부, 등기상 권리관계, 대출 및 소득유무 등에 따라 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 규정을 통해 대출금액이 정해진다. 약 50-60% 선에서 6.0-8.0%대의 금리로 빌릴 수 있다.
정혜영 기자
jhy@dailysun.co.kr